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茂德機構塊狀式造鎮 風險換利潤 房價10年翻倍 |
| 2013-12-23 |
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近十年來，茂德機構鎖定大台北地區大量推案，採取塊狀造鎮式開發，每一區開發案都能跳高創造逾倍的房價上漲空間，茂德機構副總經理李明賢說出秘訣，就是勇敢搶在初升段，以風險換取利潤。 開發前 先看公建及交通 李明賢說，茂德主力推案區是新北市的新重劃區，選擇的重點就是公共建設先行的區域，尤其是交通到位的區域，又有產業進駐及就業人口，才會形成良好的循環，開發成功的機率才會大幅提升。 他指出，依照台灣人口及產業分佈，重點產業及人口都集中在北台灣，其中又以雙北市為重點區，而舊市區開發慢，新北市的重劃區就成為最核心推案思考區，再依交通動線及公共建設到位期程來劃分推案的進度。 依此邏輯，2002年台灣房市的谷底區，茂德進入泰山十八甲重劃區，逐一購地推案，算是最早的塊狀開發，房價從每坪11萬元一路往上，目前當地推案價上看20萬到30萬元，漲幅逾倍。 在2005年後，茂德機構逐步開發新莊歐洲村萬坪造鎮推案，房價同樣從一坪13萬多一路賣到40萬元結案，前後十期約有百億元推案量。 整個環境塑造成功，是最重要的核心要素；李明賢說，歐洲村開發案歐式風格強烈，連天王郭富城來台拍廣告都曾借用場景。而與歐洲村近在咫尺的新莊副都心新推案價格都已超過每坪60萬元，即使同是上新莊的個案，成交價也有50萬元以上。 最近一次大規模開發案在五股洲子洋重劃區，約是八期共約200億元案量，目前已經推到第7期，銷售價格從第一期每坪30萬元現在已漲到近40萬元。 初升段買屋 勿買成熟期 李明賢說，這已經不是洲子洋最高價，陸續進場的建商推案，在競價及基地有限的情況下，尤其有新莊副都心的比價效應，以及距離台北市區15分鐘車程距離，還有利基可期。 短期未來，茂德打算再投入的重劃區開發，一樣鎖定新北市，以快速開發不屯積土地為原則，正考慮中的有土城、板橋江翠北側、新店十四張、新莊溫仔圳等。 建商開發搶前面，但消費者購屋怎麼看？李明賢建議，買重劃區的建案，在經濟往上時，要搶在第一個跟中間段開發時進場，萬一經濟往下時，則要選擇最後進場，才會有利基。 李明賢不諱言，購買重劃區第一個或前幾個案子，當然是風險較大，但相對的是，價格最低，買在初升段，獲利也最大，但如果開發到成熟期如台北市，風險降低，但利基也相對有限，在成熟期，房價波動已經不會太大。 那在重劃區，如何判斷何時是成熟期？李明賢說，如果整個重劃區已經蓋了超過2/3，代表未來可能沒有地可以開發，就可以判定進入開發成熟期。 新聞資料來源：自由時報 |
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