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自主都更 肥水不落外人田 由社區住戶自行整合推動，建商分不到利益 |
| 2013-09-16 |
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推動都市更新，除了由建商來發動之外，更可以由地主或住戶主動發起，自行組織更新會來實施，稱之為「自主都更」。自主都更最大好處就是「肥水不落外人田」，建商不會來分杯羹，但住戶要面臨資金和專業不足兩大問題，成為自主都更最大難關。 本周都更追追追系列報導，探討自主都更的優劣勢，同時採訪典範案例--尚華仁愛從危樓變豪宅的過程，以及台北市、新北市鼓勵自主都更的各種措施，預期未來，將有更多自主都更的成功案例出現。 在都更同意門檻將修法提高，及地主擔心建商來分杯羹的氛圍下，由地主（或住戶）自行辦理的自主都更預料將成新趨勢，實際上自主都更案數量近年來也有增加，不過，自主都更要成功，首要克服龐大資金和專業技術兩大挑戰。 從921大地震到目前為止，已有上百個社區透過「自主更新」重建社區，有別於一般民間都市更新案，「自主更新」是由社區住戶整合推動而成，最大好處是由住戶主導，建商沒有分配利益，但缺點是面臨龐大資金和專業技術兩大難題，因此，目前新北市都更案當中，僅一到二成屬於自主都更，台北市採自主都更辦理的案件也不多。 台北市都發局官員表示，自主都更案件不多，主因是所有的事情都要由更新會自己辦理，包括找建築師繪圖、寫事業計畫、提送審議等整個程序，全部都要自己來，而且在討論重要事務時，得有三分之二的住戶出席，如果自主都更的人數有一、二百人，光是聯絡住戶開會就夠辛苦的。 如果住戶人數多，開會時不免人多意見雜，協調時間也會較一般由建商擔任實施者花費的時間更多，而且一般住戶對於法令與建築專業度都不夠，辦理時難免會掛東漏西，不像由建商出面與住戶溝通、整合來得單純。 新北市都更處官員指出，只要地主有意願，並超過七人以上提出申請組成更新會，就可發起都更，優點在不需如同建商有獲利考量，可自行尋找合意的設計師、營造廠，只要最後完工時，分配給原住戶房屋後的剩餘價值，足夠負擔更新成本即可。 但都更處官員也提醒，由於沒有建商參與，都更經費必須由更新會自行籌資，且一般地主大多不具備都更所需的專業技術與人脈，更需要慎選服務代理人，協助規劃都更計畫設計等。 台北市都發局官員說，自主都更的好處是，改建後的權利變換利益盡歸所有住戶分享，沒有建商來分配利益，建商只是負責興建的「代工業者」而已。 官員說，正因為自主都更由住戶自行辦理，所以包括規劃、設計、興建等費用，都由所有住戶共同支付，如果住戶的口袋不夠深，很難負擔龐大的興建費用。 此外，在協調過程中，如果住戶間的權利變換條件沒有談好，還是會出現所謂的「釘子戶」，讓整個案件推不下去。 營建署官員則說，「自主更新」案可以獲得政府在規劃設計的補助經費，另外一般民間都更案所享有的容積獎勵和稅負（如房屋稅等）減免，也都適用。 在都更同意門檻將修法提高下，新北市都更處官員觀察，近期打電話詢問如何辦理自主都更人數的確在增加中，顯示申辦自主都更的趨勢逐漸崛起。 由於「自主更新」常遇到資金不足，及缺乏專業整合、都更規劃、建築設計和工程發包等問題，因此不少「自主更新」案透過銀行的建經公司做協助。 第一建經總經理謝萬雄表示，建經公司在自主更新案主要扮演「前期整合及財務計畫評估」、「協助辦理銀行融資」、「信託專戶控管及財務稽核」、「營建管理」及「共同負擔折價抵付房地銷售管理」等五大角色，也就是說結合銀行、營造廠及更新顧問公司，提供一條龍服務，讓都市更新程序更加快速和透明。 新聞資料來源：經濟日報 |
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