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都更信託 不怕產權爭議 |
| 2010-05-19 |
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都市更新信託指符合都市更新定案的建案，利用銀行信託機制，使規劃、興建、完工後的產權分配更具透明性、公正性。 都市更新建案被列為政府愛台12建設之一，又逢房地產市場景氣回溫，讓不少住在老舊房屋的住戶興起翻新建物的念頭。但社區老舊、住戶意見不一，通常讓都更案曠日費時，透過「都市更新信託」，產權、資金運用均由銀行監督，過程將令住戶更安心。 2003年之後，台灣房地產有數年的景氣低潮，不少建商撐不過資金周轉壓力而倒閉，導致承購戶、金融機構、營造廠及相關債權人出現重大損失，銀行因而推動可保障各方權益的信託制度「開發型不動產信託」。 都市更新信託是都市更新搭配「開發型不動產信託」，由土地所有權人、建商，與受託人簽訂信託契約，按合建契約條件，將名下不動產等財產權移轉至受託人，由受託人根據三方所簽訂的信託契約，開發管理信託財產；並在興建完成後，將完工的建物依約移轉給建商、地主或承購戶，以保障各方權益。 民眾若跟建商合建，因彼此並不熟悉，難免擔心合建過程中，出現資金、產權糾紛；透過銀行的信託機構，多一筆信託費用，但可確保雙方權益，民眾不必怕建商倒閉，建商不必擔心住戶中途反悔。 除與建商合建，也有都更案完全由住戶發起，沒有建商參與，例如「台北市仁愛路晶宮大廈」，一樣可以利用都更信託，讓住戶更安心投入資金，由銀行依照改建進度撥款給營造商。 都市更新信託的流程可蓋分為五大階段，首先是地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約，再來是地主將土地信託移轉登記予受託銀行。 第三個步驟是受託銀行開立信託專戶控管興建資金，包含實施者自籌款、銀行融資款、預售屋款，興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用，確保資金專款專用。 在興建完成並償還銀行貸款後，便進入第四階段，受託銀行依權利變換計畫，配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人。最後是受託銀行辦理信託財產結算分配，信託關係結束。 推動都市更新是一個長期耐力戰，雖然不動產開發增值利益明顯，相對風險也高。第一銀行主管表示，都市更新因屬大面積開發，涉及諸多地主權益保護、都市更新相關法令規範及公部門程序執行，遠較一般國人熟知的地主與建商合建型態更複雜，且法令遵循成本相當高，不論實施者是建商或地主自組更新會，都可能面臨地主地整合及整個更新案財務是否穩健的難題。 前者的問題是可能遇到「釘子戶」，讓整合進度延宕，最終得動用公權力介入；後者則因都市更新通常規模大，使得財務結構相對重要。 若由建商擔任實施者，建商的財力、信託專戶專款專用等與「錢」有關的因素，都會影響整體都更財務強弱，同時也別忘加上「續建機制」設計；如由地主自組更新會擔任實施者，因為是由全體地主共同對外籌資，財務結構及融資規劃更是都更成敗的關鍵。 不管實施者為何，銀行建議，要慎選融資及信託機構，以提高都更成功機會。 新聞資料來源：經濟日報 |
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