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名家看市 都更潛力區 老屋鍍金 |
| 2009-11-02 |
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市中心精華地段老房子炙手可熱，除了相對價格便宜、還可邊住邊等，期待倍數翻揚的改建行情，現在聰明卡位都更潛力區，老屋變「黃金」不是夢！ 內政部營建署10月22日舉辦「愛台12建設」都更說明會，從50處優先推動都巿更新地區，篩選出中山女高南側地區等四件都更計畫說明會，據報載，國內逾70家知名建商、金融保險及旅館業者擠爆招商會場。 過去建商多半以合建、買斷或標地方式進行開發，但在市地取得愈來愈稀少、標地價格愈飆愈高的情況下，建商從事都更整合，在相對上所付出的資金比標地少了許多。 「都更的容積獎勵」可說是法令中的一大利基，以北市為例，最高可獎勵5成的容積率，以「住三」為例，原容積率225％，取得都更條件後，新屋的容積率是337.5％，即樓地板面積多出5成，10層樓可增為15層樓，對於住戶和建商來說，都頗具誘因。 另在實施過程中也可享地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。 掌握「老宅改建」商機，地段是首選元素，另外，我認為要注意以下5個選購原則：1、最好座落豪宅聚落周邊，基地面積大且方正；2、臨主幹道，捷運站、明星學區周邊尤佳；3、高容積率的商業用地；4、土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓；5、已經列入都更範圍內的舊宅。 但我須提醒消費者，都更協調過程耗時費力，完成一件更新案可能需時長達5~10年，據台北都更處統計，平均需要2,800天（約7.7年），所以要從老宅挖出黃金，絕對要耐得住時間及成本的煎熬。 另外，也不是地主想改建就行，若要申請都市更新，目前北市政府規定，民眾辦理都更有14項條件，只要符合條文中的3項即可申請自辦都更，其中較容易跨入的3個門檻為：都更的基地面積達3,000平方公尺（約907坪）；屋齡年限，鋼筋混凝土結構需30年以上，鋼骨結構則要50年以上，要有2/3以上的居民同意且要配合營造者認為可獲利才行，所以老宅改建工程實是一門大學問。 都更績效緩慢的主因包括協調成本過高、獎勵誘因不足及權利關係人共識難以凝聚等。 為提高市民申辦都更誘因，北市都市更新處於今年10月22日公布，擬放寬「遷建住宅更新開發時程獎勵」適用時點，使土地權利關係人同意門檻由2/3大幅下降至1/10，以落實鼓勵住戶推動都市更新改建之構想。 政院並擬提高「策略性再開發地區」容積獎勵，由現行建築基地法定容積1.5倍增加為2倍或各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積，增加為法定容積0.5倍加上原建築容積。 新聞資料來源：工商時報 |
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