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金融風暴後時代 房地產價值投資新方向 |
| 2009-01-09 |
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全球金融海嘯風暴尚未停歇，美國房地產也尚未看到止跌回穩的跡象，各國都在積極救經濟、救房市，首先要看龍頭國家美國、中國的房地產有無止穩跡象，一般認為，2009年第二季至第三季是谷底，但要呈現V型反轉，恐怕不是一、二年可以達到。 未來一年投資房地產的策略，將採取積極的防禦手段，而非攻擊手段，因此以下是我認為未來一年內要儘量避開的投資策略： 一、廠房產品： 根據統計去年10月份單月倒閉的中小企業高達7000家，代表許多倒閉的企業會將廠房退租、出售，景氣低迷的狀況下廠房在市場上需求量將會降低。當然，如果是自用需求的可以藉機議到較低的價格，但如果是投資就不建議了，未來一年內廠房的釋出量將會暴增，法拍市場也會出現不少的廠房產品，建議廠房的產品若有需求可以先採租賃模式，待景氣回升，在出手也不遲。 二、供給量體過大區域的房子 房市冷颼颼，目前像部分供給量大的區域，房價出現混亂的價格，只要是這些供給量大的區域，未來交屋潮湧現，加上這些區域房貸大概只能貸到六、七成，屋主的自備款比較高，相對來說斷頭的機會大增。 三、避開一案建商 目前房地產市場需求難以推動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，因此房地產開發建商將會面臨新一輪的「洗牌」去蕪存菁，若買到一案建商的預售屋有可能遭遇建商中途倒閉，房屋無法完工、拿不回已付的訂金等問題。 四、暫緩投資高總價產品 去年下半年房價修正幅度持續擴大，加上近月房市成交價格多是開價打八折成交，而過去風光的豪宅市場目前呈現乏人問津的窘境，尤其是全球面臨流動資金風險的問題，現金為王的概念已經是鐵律，因此投資高總價的豪宅，所需資金流量較大，建議保持觀望，並擇優、擇低進場。 五、避開休閒住宅 景氣低迷，各大企業無薪休假、裁員消息頻傳，一般民眾擔心工作不保，原本的退休規劃可能延後，因此原本打著溫泉住宅、海景住宅等休閒第二屋需求的住宅，在景氣不佳的時期，需求銳減，建議最好還是少碰為妙。 至於可以佈局的區域和產品： 一、二線商圈的巷內店面：由於一線商圈的店租太貴，加上不景氣店租成了沉重負擔，統一集團7-11目前開店策略，就是向一線商圈店面的房東降租，不然就是往二線商圈移動，據了解，7-11挑選二線商圈店面有幾個原則，一是附近必須有大型住宅社區人口，或是辦公大樓林立的二線商圈。另外，目前因為消費券的效益逐漸發酵，具有低總價、坪數不大的二線店面，尤其是總價4000萬至6000萬的店面，目前在北市詢問度最高。 二、精華區段的舊公寓：目前北市三十年以上的舊公寓，公設比都超低，甚至零公設。若附近還有大型公設，例如公園、體育館、巨蛋等不錯的活動空間，買舊公寓享受的空間比新成屋大許多。 三、北縣近北市、一橋之隔的地段：2014年台北市和台北縣將合併為一，以目前北市和北縣一橋之隔的房價價差將近一半以上，實屬不太合理，未來兩個行政區域合併之後，統籌分配款將用在北縣(北縣面積大)的機會大增，所以大台北捷運模式將走日本東京和韓國首爾密集捷運網絡的趨勢，因此北縣未來幾年的成長機會將大過北市。 四、北市推薦區域南港：隨著捷運南港線通車，台北捷運板南線從昆陽站延伸至南港站，在加上2012年高鐵南港站也將通車啟用，未來南港將擁有捷運、台鐵、高鐵三鐵共構的優勢，交通便利度大增，外界多看好南港發展，視為2009年投資熱門區域。 五、北市推薦區域內湖：捷運內湖線預計於2009年6月通車、大內科計劃、東湖聯外道路通車等利多加持之下，內湖地區的房市動能充足，再加上內湖的生活機能日益完備，各大型賣場、百貨進駐，讓內湖區成為09年房市推薦投資區域。 六、北市推薦大安區：佔地近26公頃的大安森林公園周邊，一直是台北都會區公認最想入主的住宅區域，除了森林公園一大主因外，再加上生活機能完善、環境優美、文教氣息重與明星學區的光環加持下，讓「大安區」成為炙手可熱的燙金門牌，是「景氣差，跌幅少；景氣好，漲幅快」的保值、增值區，使得「大安區」門牌就是房價抗跌的保證。 七、桃園推薦中正藝文特區與桃園航空城特區：藝文特區即是位處於中正特區的中心點，也是縣政府全力建設重點之一！中正藝文特區，全名為「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）特定區」，這塊位於桃園市中正路、新埔六街、南平路、大興西路間，佔地16.15公頃的「多功能藝文中心」，堪稱是桃園未來最有潛力的區域，又有「桃園市的信義計畫區」之稱。 另外，愛台12建設明確的目標就是要打造桃園機場成為「亞太國際航空城」，目前進行中的航空城開發案，已帶進不少就業人口，並有不少建商看好未來，正蠢蠢欲動。「國際航空城」規劃有自由貿易港區、機場專用區、經貿展覽園區、生活機能區、濱海遊憩區、精緻農業發展帶、機場相容臨空產業區，成為整合國際商貿、會展、航太、物流、加值、金融、遊憩等多功能的園區。 八、台中推薦河南路一帶：河南路四段一帶住宅不但近台中老虎城購物中心尚有明星學區惠文國小、向上公園，是不錯的學區住宅，另外，鄰近逢甲商圈與12期重劃區的河南路二段的中古大樓，相對七期房價為低，是值得購屋的區域，未來發展可期。 九、台南推薦五期重劃區：台南五期重劃區又有「台南的信義計畫區」之稱，區域內採棋盤式街道設計，住宅區、商業區完整規劃，現代化污水下水道接管率僅次於北、高兩市，名列全國第三，提供乾淨水源也代表生活環境品質提升。區內綠地、學校居全台南市之冠，此外，尚有慈濟中學、加上市政府努力推動安平國家歷史風景區，每到週末假日都有上萬人潮湧入，而且必定經過五期重劃區，帶動區域內商圈的發展，長期對五期房價有正面的助益。 十、高雄推薦軟體園區：政府各項建設利多帶動高雄房市，鴻海集團、中鋼、新力集團等都將進駐高雄軟體園區，帶來龐大的就業機會，尤其是高雄附近的捷運獅甲站，不僅近夢時代購物中心，車程約10分鐘，且鄰大型賣場，再加上區域內有捷運10∼15分內則可達三多商圈，集就業、生活機能、購物與交通之優勢，該區房市長期看多。 新聞資料來源：台灣房屋 |
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