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優先購買權 應用學問大 |
| 2007-09-20 |
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因為附近的大馬路拓寬，甲先生的老家被拆了，政府沒有給徵收補償金。那塊地還沒有分割，也還沒有重劃，所以，即使是住宅區，也不得蓋房子。後來，他在大馬路邊搭蓋臨時的房子自住。他的房子就蓋在我們兩人的共有地上。 甲先生在外欠了一屁股債，他的債權人乙，決定拍賣甲自住的房屋。但是那塊地是共有地，又沒有重劃，落得一標沒人要，二標再打八折，也沒人要，等到第三標再打八折時，乙心想，乾脆由自己承受。因為那是大馬路邊的房子，用這種價格買到是很便宜的，而且地點又適合做生意。如果只是拿拍賣的價金，很不划算。 我是那塊地的共有人，甲的房子被拍賣，法院來函通知我有優先購買權。甲出面說，希望由我幫忙買下他的房子，所以我也繳錢了。已經看中那間房子的債權人乙，向法院異議。法院再度來函，這次是說，依相關的解釋函令以及土地法第104條，共有土地者雖可優先購買，但如果這塊地是由甲和我兩人分管，甲在自己分管的那塊地上蓋的房子，我沒有優先購買權。 但我記得，執行的法院在拍賣公告的附記事項中註明過兩點：這件土地拍賣，共有人有優先承買權；另外，土地和房屋分別標價、但合併拍賣。我繳出去的錢是把房子和土地一起買下來的啊。 我研究地政多年，對這個狀況很不服氣，我們沒有分管契約，但對方認為口說無憑。後來我想辦法找出證據，說明甲的共有土地持分和他的建物（房子）面積有所不同，他的房子早已經「蓋過頭」，蓋到我的應有部分上了，所以我們並沒有分管土地的事實。後來乙也沒話好說，只好乖乖收下拍賣的錢。 事實上，優先購買權分為二種，債權或物權的優先購買權。所謂債權的優先購買權，指的是像土地法第34條之1的規定，當共有人要賣掉持分時，其他共有人擁有優先購買權，但沒有對抗第三人的效力；也就是說，即使共有人違反規定，沒有去通知其他共有人，就把地賣掉，頂多要求損害賠償，也不能要求購買。 但是物權的優先購買權就不同，例如土地法第104條規定的權利，如果違反這條規定沒有通知優先權人，但優先權人又有承買的意願，就可以依法要求購買，不是「損害賠償」賠錢就可以了事。 講起來好像很明確，但實務上出現過千奇百怪的問題，舉例來說：依土地法第104條賣掉土地時，土地上如果有未經保存登記的房屋，就很麻煩，就像我這次的親身經驗。 或者，所有權人先把土地設定抵押，又設定地上權，後來抵押權人聲請法院拍賣已經抵押的土地，但因為地上權無人要買，法院就必須把地上權負擔排除後才拍賣，也就是說原來的地上權人要切結，放棄優先承買權，但會是個複雜的程序。 優先購買權是門大學問，應用在不同個案，都需要好好研究，包括相關的事實以及適用什麼法令，才能有個妥當的處理。 新聞資料來源：經濟日報 |
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