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《房市投資》擦亮投資眼光 趕搭房市熱潮 |
| 2007-07-30 |
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讀者也許還記得，2006年年底有一則關於房仲業年終獎金的新聞，房仲業者因為這一波房市熱潮，業績開出紅盤，業務員的年終獎金因而水漲船高，最樂觀的甚至可以上看35個月（150萬）。 的確，2006年的房市交易熱度不減，成交量超過各方預期，突破45萬棟，市場甚至出現了「預期房地產將持續上漲至2010」的樂觀看法。然而，這不禁令人聯想到股市的「擦鞋童理論」，當股市漲到連擦鞋童都開始建議買哪一支股票時，就是聰明投資人出場的時候。同樣地，當房市漲到連房仲業的年終獎金都是新聞時，消費者是否也該「居安思危」？ 時序拉回2003年第二季，國泰建設公布當季的房價指數為92.9，這是從2000年以來的第13季新低紀錄，但不同以往，這並不是嚴冬中的另一道暴風雪，而是代表春天來臨的燕語呢喃。因為，次一季的指數立即反彈，特別是台北市的房價指數較1999年同季出現上升的景象，國內房地產一掃多年來的陰霾，在確立谷底結構後，開始邁向復甦。 回顧台灣房地產景氣，大致可以1990年做分水嶺，前一段共有三波（1973年、1980年、1987年），每7年一次的景氣高點，業界遂有房地產7年景氣循環期的說法。之後景氣循環失去了規律，除了98年台北市出現一波榮景，房地產市場一直未見好轉，直到2000年政府開始拯救房市，才再度出現生機。 這波房市復甦始於2003年SARS之後，強勁的漲勢得歸功於政府的振興市場措施，低利優惠房貸嘉惠85萬貸款戶，與土地增值稅減半徵收，共同營造出一個低房價、低房貸利率、與低稅率的「三低」局面，激勵國內房市在連續10多年的低迷期後，出現亮麗成績。 房地產榮景對手上有房地產與沒有房地產的人，同樣都帶來影響。手上持有房地產的人，在這段多頭期，資產平均增值15％，等於每戶 4口之家增加109萬的財富。如以台北市來舉例，增值效果更是明顯。 2003年文山區標準三房二廳的公寓，每坪市價約15到16萬，總價不到 600萬，如今，類似的物件每坪開價22到25萬，總價超過800萬已經不是新聞了。 反觀那些沒有在起漲前進場的人，則是眼看著房價指數不斷上漲，引發出一波又波的焦慮感，這種焦慮感用數字來代表，即所謂的「購屋痛苦指數」，指數從2003年的不到5倍上升至2006年底的6.6倍，台北市更高達8.8倍，也就是需要8.8年不吃不喝才能購屋。 也因為購屋痛苦指數屢創新高，國民所得未見成長，再加上美國房地產在2006年初開始降溫，年底又爆發次級房貸違約激增的問題，台灣房地產景氣是否過熱引起產官學界的注意，泡沫化議題開始攻占各大媒體版面，然而，仔細觀察各界對房市後勢看法，卻找不到相同的結論。看多的一方認為台灣房地產漲幅相對全球市場仍低，房價還有上漲空間，再加上「高鐵通車」、「兩岸三通」、「台商回流」、「總統大選」等議題，看好房市可以繼續維持榮景。 而看空的一方，卻提出台灣房價所得比高出國際經驗數字，市場投資客過多，以及餘屋賣壓遞延效應、央行升息等利空因素，認為房地產已經出現泡沫化警訊。 綜觀台灣2007年上半年的情況，國泰建設公布的第一季房價指數仍較上一季上漲，但內政部公布的交易量與上一季相比，卻稍有萎縮，顯示一部分的消費者開始謹慎觀望，但觀望之後呢？投資大師彼得• 林區說，房屋是最佳的投資工具，你不但可以自己住在裡面，住的同時還能增值，不管你是不是借錢買來的。不同於買股票，不論景氣如何，買房子自住的需求一直存在，這也是家的意義所在。 美國房地產從多頭來到關鍵轉折點，這一課帶給我們什麼啟示？他山之石，可以攻玉，這本書包含美國房地產市場發展及投資人買賣房地產成功法則，可以作為台灣讀者重要的建議。（本文取材自Blanche Evans [房市淘金不景氣也賺錢─借鏡美國經驗，掌握台灣趨勢]） 新聞資料來源：工商時報 |
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