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都市更新修法 房市大利多 |
| 2007-05-24 |
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財政部日前核定「都市更新範圍內國有土地處理原則」，未來面積未達1,000平方公尺，且國有地比例不超過二分之一的非公用不動產，可以賣給都市更新實施者，對房市是一大利多。 不止中央積極推動都市更新，台北市政府都市發展局也規畫以現有的國宅基金及都市更新基金為經費，成立公辦民營「都市更新公司」，在整合土地資源後，交由民間接收改建或重建。事實上，都市更新不只是老屋換新屋，而是讓公共利益為前題的都市更新，全面性改善都市實質環境與機能，帶動社會與經濟環境的改善，創造更多的工作機會，進而改善都市經濟，在過程中引入文化活動，活化都市，讓都市擁有新的風貌。 國外成功的例子包括日本在2000年完成的一個大型社區，更新東京代官山，與上海以整建與維護為主的新天地。許多老社區參與都市更新後，除了房地價格翻漲，因為容積獎勵，住戶在權利變更後的總樓地板面積也會變大，而土地重整、公共設施更完善，平均來說，在權利價值變換後，扣除施工規劃等各項成本，房地價格有二至三倍的增值空間。 以冠德建設在過去配合「台北市都市更新實施辦法」的「美麗國賓」為例，基地更新總面積為482坪，更新基地原為木磚造建物，屋齡大多超過50年，老舊破損且建蔽率高達95%，藉著包括認養公園與興建活動中心，等約值市價近1億元的回饋社區項目，共獲752坪容積獎勵，佔原可建樓地板面積39％，與回饋金額相較，容積獎勵所造就的實質收益更為驚人。 除了美麗國賓外，目前成功的都更案包括華固建設在羅斯福路一段的「中正史坦威」，從每坪25至30萬元以下的價格，但目前每坪45萬元以上。而內湖金龍路的榮耀世紀，也從每坪26 萬元的價格，飆漲到目前每坪40萬元左右。對建商來說，參與都更案的好處在於獲利空間較高，與一般買地的25%相比，都更的獲利可達35至40%。但較大的風險在於與所謂的「釘子戶」協調，溝通往往曠日費時，SOGOBR4旁即為一例。 一般來說，由於租金收益豐厚且穩定，加上重新分配後不一定能夠產生足以等待改建的誘因，因此擁有店面的住戶多半不願意參與更新。雖然，目前非屬「加速推動都市更新方案」勘選的都市更新案，涉及國有土地案件數量有176件，以台北市138件最多，其次是台北縣31件；但都市更新影響較大的區域應為台北市，因為台北市所面對的問題在於「無地可建」，目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多。但就各區的房價來說，經過評估，仍會以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選，如中正、中山、松山、大安等區。而台北縣較受到青睞的區域也是目前捷運通過，且房價表現較佳的板橋、新店一帶。 長期來說，都市更新讓當地住戶能享受房價增值之外，加上建商的回饋，能夠擁有更好的生活品質。對建商來說，以較便宜的價格取得黃金地段土地，獲利空間相對增加。對地方政府來說，藉由都更能賦予都市嶄新風貌，並且能將某些閒置不用的國有土地做一處理，未來在房地產市場的商機將更加蓬勃發展。 新聞資料來源：經濟日報 |
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