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買屋算公設比 避開虛坪陷阱 |
| 2007-04-10 |
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每年329檔期都是房地產市場的重頭戲，建商趁著旺季陸續推出新案，加上新成屋湧入市場，最近周末民眾熱中看屋，有如「購屋一日遊」。不少民眾看到精心布置的預售屋、新成屋時，很容易衝動購屋。可是衝動購屋的結果就是也很容易後悔。 消基會統計去年十大申訴排行榜，購屋類糾紛高居第一名，占全年申訴案一成三，其中有關「公設比」是購屋糾紛榜首。房地產業者指出，民眾買屋應該先算公設比，以免掉進虛坪的陷阱裡，中庭花園、地下室兩大區域是公設比灰色地帶。 一般所謂的「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是指地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等；樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。 以一戶30坪的電梯大樓為例，一般來說，公設比多在25%，如果買到公設比30%的房子，公設占的坪數高達九坪，以房價每坪30萬元來看，多出來的這5%公設比，買房子的人就要花去45萬元去買公設，這還只是一開始的購屋成本，購屋後還要花費維護成本。 另外，長久以來民眾對公共設施總有一些迷失，誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實，中庭花園大多為法定空地而非公設。 因為中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構的頂蓋，如一樓或地下室羽毛球場。 此外，大樓的地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤，大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，住戶因此可繳納較少管理費；但也可能面臨無法購買地下室停車位的不方便。 大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶，出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，一般平面車位含車道等公設面積，約占10至12坪，機械式則為5至6坪。 此外，某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了，因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價。 因為新建築法規規定八樓以上大樓須設兩個樓梯，使得房屋公設比率一下子增加3%至5%不等，平均下來每坪單價相對增加。 所以，樓層愈高，公設比也愈高；而小套房的公設比通常也很高，而且套房的公設比往往高於一般產品，大多超過30%，甚至達40%，買10坪套房，如果公設比高過30%，實際可使用面積只有6、7坪左右。 那麼在看房子時該如何分辨虛坪有多少呢？如果買得是中古屋，因為是實況交屋，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，較不會受騙上當。 一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」，五樓的公寓房子，包括大、小公設比約8至12%左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。建議購屋人以權狀建號，到建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一目瞭然。 若是七樓電梯住宅，公設比大約為12%至20%；10樓到12樓約為20%至22%，至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25%至30%左右。 房屋總價是將實坪和虛坪一併納入計價，所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，否則一般上班族如果買了公設比過高的房子，相當不划算。 新聞資料來源：經濟日報 |
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