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都市更新案 房價點金術 |
| 2006-11-14 |
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土地價格飆漲，都市更新案更成為房地產業「點石成金」的魔法師。不動產估價師統計，台北市都市更新案重建後房價漲幅最高的是大安區，平均上漲約一倍（97%）；容積率增加最多的是中山區，平均可增加五成，預料未來這都將成為建商競爭的新戰場。 台北都會區土地取得競爭激烈，都市更新成為營建業爭取土地的積極手段新顯學，除了營建股長虹、華固、興富發、全坤新與台開積極布局都更案，昇陽、璞永建設也早已視都更為土地開發的重要管道。 根據台北市府都市更新處和台北縣府都市更新課的統計，89年至今，台北市申請都市更新案件共有157件，其中，90年有13件，但94年高達50件，顯示都市更新案件申請呈倍數增加。台北縣的熱度也與台北市相當。 若以地區分析，台北縣五年來板橋就有26件都更案件申請，占台北縣總申請件數的62%，顯示新板特定區開發以及捷運通車兩大利多，當地房地產價值暴增，建商加速開發老舊建物。 宏大不動產估價師聯合事務所分析，更新前後地主權益平均可達1.6倍以上，而且還不包括因房地產景氣復甦，所帶來的增值效益。 宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，都市更新案從申請到核定，最少要一到兩年，地主除了可分享更新開發獎勵容積、開發利潤等權益外，如果在申請期間內房地產增值，地主、建商更可共同享有增值利潤。其中，這一波從92年房地產起漲以前申請的案件，獲利最多。 另外，原有的老舊社區轉變為嶄新的集合住宅大樓，也使得更新後房價大幅上漲。 以台北市都更房價漲幅最大的大安區為例，更新前房價每坪約30至35萬元，更新後暴增至每坪63至65萬元，漲幅近96.92%，逼近一倍，為地主帶來的增值效益，非常可觀。 就更新前後容積率增加率來說，中山區平均可增加51%，是台北市都市更新案面積增加最多的區域。目前華固、長虹建設剛好就在中山區長春路、市民大道有大規模都市更新案。 郭國任說，實施都市更新權利變換後，地主的主要權益包括原來的土地價值、分享獎勵容積、更新後房地增值、土地開發利潤等；至於開發商，最直接的受益是容積率增加的部分。因為，更新後容積增加，建商可以興建並分得更多的建坪來賣。 新聞資料來源 : 經濟日報 |
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