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買屋，小心貸來麻煩 |
| 2006-08-09 |
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房地產行情正熱，預售屋、中古屋都很搶手。房仲業者提醒，無論預售屋、中古屋，貸款時都有一些需要特別注意的細節，包括建商品牌、財力與配合銀行等，多一分用心，就能避免不必要的風險，與省下可觀費用。 永慶房屋表示，預售屋是依照工程期長短來分期付款，工程期通常是1到2年，因此，買預售屋最大的好處是「付款輕鬆，自備款低」，用少許自備款，就預定一戶房子，其餘款項按工程期慢慢付款，等到交屋，再辦大約七成房貸。 預售屋的缺點在於風險。一旦建商財力不好，可就麻煩了，不但施工品質堪慮，早先付出的款項也可能要不回來，所以購屋前考量建商財力顯得格外重要。 買過預售屋的人都有經驗，建商通常有合作銀行，協助辦理房貸。如果建商提供超低利貸款，購屋者必須要求建商將貸款金額、年限和利率都在合約中註明。若是超高額房貸，更要事先確認房貸成數，是否七成銀貸、一到三成是三到五年的公司貸款或消費性貸款，並先試算交屋後三至五年內的貸款負擔是否過重。 當然，購屋者不一定非要選擇和建商配合的銀行，資訊時代，上網方便，不妨多方比較，選擇條件更好或是較常往來的銀行。 永慶房屋指出，由於中古屋通常屋齡較長，銀行願意核貸的成數可能比預售屋低，購屋者必須準備較高的自備款，最好依據資金需求，先決定貸款額度，通常是買賣價七成，再和銀行房貸部門聯繫、溝通。 這幾年金融商品快速發展，房貸產品利率相差不大，但是功能卻變得多樣化，可以根據個人或家庭的財務規劃及需求，選擇適合自己的房貸產品。 根據銀行核貸流程，購屋者提出房貸申請之後，銀行根據房屋的坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價，一般來說，是參考房屋買賣的成交價格決定申貸金額。 當銀行取得借款人及保證人的基本資料，並完成不動產估價後，進入審核流程，通常根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素，決定貸款案件的准駁與否。 房貸核准後，房貸專員或代書會和借款人在銀行進行對保手續，也就是簽訂借款契約，對保完成到撥款前，必須經過抵押權設定程序，設定金額是貸款金額的1.2倍。完成設定後，隨時準備交屋撥款。 無論預售屋或中古屋，永慶房屋提醒購屋者，考量房貸事宜時要注意六大要點： 評量還款能力及信用狀況 包括個人對銀行的貢獻度、過去是否跟該行往來、往來的狀況、是否曾發生退票或逾期借貸，這些都會被銀行列入徵信項目，所以平時就要多跟銀行打交道，建立良好的關係及信用度。 貸款擔保品價值 銀行對擔保品價值的認定與貸款成數息息相關，如果借貸人提供的擔保品賣相不佳，對銀行的貢獻度又不怎麼出色，可貸的成數也會大打折扣。包括擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃都影響價值。 慎重考量貸款年限 房貸年限越長，每月所須攤還的貸款就越低，可以提昇購屋能力，但支付的利息也比較多。還款能力最好控制在個人收入的三分之一；考慮貸款年限時，將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況一併考慮。 利率指標愈透明愈好 先了解調整利率的時間、方式、調整時銀行是否會先通知等細節。如果適用優惠利率，年限是多少？一般來說，中信局、台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀的利率具指標性，多數銀行業者會依照這幾家銀行的定存利率平均計算。 提前清償有無違約金 選擇前兩年較低利率的房貸或固定房貸利率，大多會「綁約」，如果選擇一般指數型房貸則無此限制。若合約年限內真的需要提前清償，記得向銀行爭取違約金完全或部分減免。 評估還款方式 還款方式攸關日後資金調度及利息負擔，先評估自己目前以及未來的還款能力，選擇適合的還款方式。 理財型房貸可以靈活資金運用，將已償還的本金再借出來使用，若考量未來可能有動用大筆資金的需求，申辦前最好先問清楚並同時申請，避免將來申請時又要支付一筆手續費。 新聞資料來源：經濟日報 |
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