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2大密招防買屋被坑 |
| 2006-07-19 |
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先問左鄰右舍再以租金回推 想要評估住家房價水準，民眾除了向房仲業者諮詢外，只要掌握不動產估價的基本方法，就能概算住家房價行情。一般不動產估價的基本方法為「市場比較法」及「收益還原法」，專家建議民眾最好2種方法都試，可以互相參考。 貨比三家 永誠不動產估價師事務所不動產估價師廖逢麟表示，「市場比較法」簡單的說，就是向左鄰右舍打聽買賣價格，取得價格區間的參考標準，建議找曾買賣過同社區物件的住戶打聽價格，或在社區附近繞繞看有無正在出租、出售的房子，向房東詢問，也別忘了跟管理員打聽社區狀況。 實地走訪勘查實況 此外，住宅旁的環境好壞也是影響房價的因素，可替房價加分的包括重大交通建設、公園綠地、鄰近學校等，如住家附近有捷運、道路拓寬、三鐵共構等便民建設，就有機會拉高房價。 至於造成房價下降的因素則有：社區管理差、高架橋或鐵路通過住家旁、變電箱、墳墓、高壓電塔、特種行業等嫌惡設施，實地勘查時建議至住家頂樓及地下室觀察維護狀況，或至住家方圓500公尺~1公里內，帶著地圖沿著每條巷子繞一圈，確認周邊環境。 百達全球物業顧問有限公司資深經理郭培耕表示，買賣房屋須掌握多看、多聽、多問的原則，記得多跟社區管理員詢問，除了左鄰右舍、管理員，可打電話給多家仲介公司，告知他們區塊、坪數、屋齡等基本資料，詢問房價相關訊息。 租金利率推算總價 廖逢麟指出，「收益還原法」是以年租金收益除以年利率的方式，推算房屋參考總價，年利率該是多少，最簡單的算法是「平均」，也就是說總和各家銀行房貸放款利率，建議找5~6家銀行，再除以家數，得到年利率的平均值。 廖逢麟強調，「收益還原法」所指的年租金收益為「淨收益」，一般影響淨收益的原因包括房屋空置期長短、修繕準備金、年利率。 舉例來說，假設1間30坪大樓住宅，每個月租金2萬元，年租金為24萬元，修繕準備金通常是年租金的10%，為2.4萬元，空置期為1個月租金約2萬元，此案例淨收益算法為年租金24萬元減修繕準備金2.4萬元，再減空置期租金2萬元，得出的淨收益為19.6萬元。 廖逢麟說，以年利率0.03來說，淨收益19.6萬元除以年利率0.03，推算房屋總價約為653萬元，而租金有高有低，可分別計算租金的高低行情，得出總價區塊。 廖逢麟強調，「收益還原法」所指的年租金收益為「淨收益」，一般影響淨收益的原因包括房屋空置期長短、修繕準備金、年利率。 影響住宅房價因素 優點 ●重大交通建設，例如捷運、三鐵共構道路拓寬等便民設施 ●公園綠地，例如近大型公園或社區公園 ●擁有河景、湖景等景觀 ●距學區不遠，步行約5~10分鐘內 缺點 ●社區管理不佳 ●周邊巷道不通等 ●住家旁有高架橋或鐵路通過 ●嫌惡設施，如焚化爐、垃圾場、飛機場、加油站、高壓電塔、變電箱、特種行業等 新聞資料來源：蘋果日報 |
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