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三種房，銀行貸款砍價 |
| 2006-07-18 |
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中央銀行持續升息，利率逐步走高，對房貸族來說負擔將愈來愈重，如果貸款又貸不到足夠額度，那可真是傷腦筋。銀行個人金融部門主管提醒，店面、公寓頂樓加蓋和裝潢屋這三種類型的產品，銀行估價時住往不如實際成交價，消費者可要當心。 房市持續熱絡，許多房仲業者在說服民眾投資房產時，常會以「收益還原法」來替民眾估價，想藉此吸引民眾購買。舉例來說，假定購買店面後出租的年報酬率5%，一個月可收5萬元租金，一年共可收60萬元租金，總價就是1,200萬元。當民眾用1,200萬元買下店面後到銀行貸款，可能發現銀行只願意貸款700萬元。 銀行個金部主管指出，店面、公寓頂樓加蓋和裝潢屋，較無法像一般自住型房屋貸到八成房貸，多數只有六、七成，因為貸款人通常會拿來出租，如果是出租，由於租金來源不穩定，也無法確保房客能夠一直續租，銀行考量還款來源有風險，較不願意貸高額度給民眾。所以民眾若是光聽仲介以收益還原法估價，就據此判斷房價是否合理，並不精確。 銀行舉例，以1,100萬元買下頂樓加蓋的30坪公寓隔間出租，在利率2.2%的情況下，若銀行願意借款八成，本息均攤每月需要還4.8萬元，等於一個月租金至少要超過4.8萬元才足夠負擔貸款。 部分類型的房屋產品對銀行來說因為風險較高，民眾不容易貸到一般的八成成數，購屋族除了提高自備款成數，房仲業者也提供四種方法，解決貸款成數不足問題，包括透過直營房仲商貸款、找好地點、承租給報酬率較高的業種，和趁重新訂租期時調整租金。 信義房屋專案經理林永孟建議，如果想辦到以房屋成交價八成計算的房貸，找直營的房仲商是一種管道，因為房仲業一年成交案件達上萬件，與銀行較有議價空間，透過房仲購屋再向銀行貸款，銀行通常會願意以成交價而非市價估價。 另一項竅門則是選地點，林永孟說，銀行估價時地段永遠優於房屋內部，如果選擇裝潢價值不菲的房子，但地點是在偏遠的郊區，同樣不容易向銀行貸到高成數。最後就是選產品別，如國宅、套房和老舊公寓也都比較不容易貸高成數。 好地點另一優勢是即使現在租金報酬不高，由於房價未來有上漲空間，保值能力好，即使目前報酬低，也可以靠未來房價上漲「補」回來。 房仲業者歸納，若是店面要出租，租給知名連鎖店、精品店、3C電子賣場和小吃店這類型的商店租金報酬會比較高。還有一種提高租金的方法，是屋主趁和房客更換租期時調整租金，或者乾脆換房客，換成租金報酬率較高的業種。 新聞資料來源：經濟日報 |
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