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群聚商圈，店面報酬率逾5% |
| 2006-06-19 |
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預售商店街投資風險較高 通膨及低利環境效應下，店面仍是目前房地產投資的主流商品，一般店面投資報酬率約3~4%。但相同業種群聚的主題式街道或商圈，在同質產品、品牌競爭，及「集市」產生的集客效應下，通常能夠拉高租金行情。一般來說，投資報酬率通常比一般商圈高出1~2個百分點。 人潮錢潮 永慶房屋商仲部協理黃增福認為，「同質業種集中，會提高店面房客的租金承受力，就算沒有知名品牌加持，小店面還是能創造較高的營業額。」在現今店面取得成本日漸提高下，一般店面投資報酬率多被壓縮到僅3~4%，要達到5%已相當困難，不過無論是同質產業自然形成，或透過政府執行手段形成的同質產業群聚商圈中的店面，投資報酬率多半可以達到7%。 造街店面報酬率較低 不少商圈已經形成主題，例如台北市中山北路二、三段的婚紗街、文昌街形成的家具街、補習班群聚的南陽街等，台北市主題式街道店面取得成本通常高於每坪100萬元，租金差異極大也讓各商圈的報酬率紛歧，造成特色商圈之外，租金行情就明顯下滑，空置率也提高。 北區房屋首席總經理彭培業說，觀察商圈店面投資價值，需從其消費人口結構和消費金額評估，店面營業額高低絕對與租金行情成正比。例如台北天母不少高單價的珠寶店，因為買得起每坪40、50萬房子的人，消費力不弱，自然能擁有較高的租金承受力；相較之下，小吃店的營業額低，租金承受力就低。 而主題商圈中好的店面房客不願搬，房東能夠逐年調高租金，就像抱1隻金雞母，不過好的店面通常不容易買，如果1條街多間店面求售，他表示「商圈出了問題」，租金行情和投資報酬率自然不可能維持。 投資店面買小不買大 目前也有不少透過住戶自發性而形成的人造街（如台中市精明一街），或透過建商規劃的商店造街（如台中市中科愛買商圈的「薇風廣場」），甚至推出店面造街預售案，多半標榜建商提供統一店招、協助招租等規劃，預劃未來新商圈成形的藍圖，訴求高投資報酬率。 黃增福認為，這種商品除了社區中消費人口外，本身立地條件及建商動線規劃能否吸引外來消費人口，附近是否還有商圈支撐等，是能否維持投資報酬率的重點。 彭培業則認為，「鎮能生不能造」，除非能像台中市精明一街已經創造出口碑和變成觀光景點；人造街的風險較高，透過人工塑造的商圈店面價值，不如自然成形商圈的店面。 彭培業觀察現在許多有閒錢的人，都把資金拿去投資店面，在台北市買間總價5000萬元，在台北縣買間總價3000萬元的店面出租，幾乎都擁有穩定的報酬率，不過他也提醒，「店面買小不買大」是任何店面投資的不變準則，因為「船小好調頭」，在發生景氣面變動或商圈移轉的風險提高時，轉售容易，不容易留下燙手山芋。 新聞資料來源：蘋果日報 |
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