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小單位投資，房市點金術 |
| 2006-05-19 |
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利率仍在低檔盤旋，如何把原本5%的報酬率，提高到10%以上？房仲業者指出，不論是老舊公寓、社區大樓或店面，利用小單位化投資術，不但能輕鬆當上包租公，獲利還能三級跳。 信義房屋專案經理林永孟近來賣出三件台北市敦化南路上潤泰新鑽辦公大樓的案子，這些案子共同的特徵是把原本一層250坪的面積切割成三個單位，每一單位約80餘坪。 林永孟說，由於250坪的商辦空間太大，總價也太高，要9,000多萬元，分割成三分之一後總價下降到三、四千萬元，市場接受度跟著提高。 即使是拍賣市場，也看得出小單位化投資的魅力。如座落於台北市仁愛路三段附近的原股市聞人翁大明80坪豪宅，市場接受度並不高，投資客得標後把它隔成兩間，不到一周馬上賣掉。 台北市忠孝東路統領商圈後面的巷子，也出現過投資客把80坪店面規劃成中間留走道、左右兩邊各三間店面的小型商場，租金報酬率從原本一年400萬元翻一倍增加到888萬元，雖然投入裝修的成本也增加，但報酬率翻更快，從5%升值到10.6%。 總價動輒數千萬元的辦公室或店面可不是一般民眾投資得起，房仲業指出，可以運用小單位化策略因應。如一般民眾居住的公寓、大樓也可以拿來小單位化，準備幾百萬元的資金就可以投資。 林永孟舉淡江大學附近的房子為例，以目前的行情600萬元的資金就可買到30坪的公寓，如果30坪租給同一房客，月租約可收到2萬元，年投資報酬率為4%；如果分割成四間小套房，每間六、七坪，月租可收8,000元，年租金共38.4萬元，即使初期估計要花100萬元當隔間裝修費，計算下來年報酬率還是從4%增到10%。 小單位化投資為何流行？林永孟分析，大面積房子切割後，總價下降，有能力購買的人變多，屋主要租要賣都容易。其次是單位面積小，每坪租金或價格可提高，就像市場上為何小套房的單價較一般產品高的原因一樣。 至於房子小單位化後要租要買，門牌數是關鍵。林永孟說，以潤泰新鑽為例，由於建商當初規劃成三個單位，同一層有三個門牌，所以分割出售沒有產權問題；如果是只有一個門牌的房子，隔間後大部分只能以出租的方式投資。 小單位化投資帶來高報酬，但事前挑對產品很重要，房仲業者指出，共通原則是坪數要夠大，而且必須有獨立出入口。 以公寓或大樓來說，室內至少要33坪至35坪，可分割為兩房15坪至20坪的產品。信義房屋專案經理林永孟說，很多投資客都在精華區或學區旁這麼做，尤其近來北市中小學不再規定需要買屋才能設學籍，只要公證租屋滿三年也可以擁有學籍，更提高許多家長對這類產品的興趣。 新聞資料來源：經濟日報 |
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