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購屋投資》吳癸森：與銀行交朋友，培養信用 |
| 2006-04-17 |
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有的銀行為了衝業績，會先用超低利率房貸拉客戶，但買房子不應該只看前半年銀行利率低，因為你不可能半年後就換屋，比較正確的觀念是要與銀行培養忠誠度。 所以購屋要先判斷自己使用房子的目的是長期持有或短期套利，好的信用關係應該是勝於銀行提供的利率高低，只要信用良好，銀行也會很喜歡和你做朋友。 這一年來，購屋客戶有在變動，利率上升之後，首購客戶有減少趨勢，反而是投資型、理財型客戶慢慢增加，最近我們第一線業務人員就發現換屋族客戶成長20%，投資型客戶也有7%的增加，顯見現在買房子不再只是自用，還希望未來資產可以增值，這對整體市場而言是好事。 信用佳 拿到好利率 買股票只要花幾十萬元就可以，但買房子動輒百萬元，一定都會向銀行貸款，不過，因台灣房屋自有率已達86%以上，所以房地產是台灣人投資理財很重要工具，與銀行培養一個好的信用關係更顯得重要。 銀行利率會上升、下降，但我發現銀行行員從來不會與房貸客戶聯繫，只會盡量去爭取貸款，如果大型金融機構可以提供客戶這些資訊，我會比較推薦這家銀行。 而且我們發現如果客戶與第一次貸款的銀行經驗不好，下次再購屋就不會聯絡，我也有看過客戶不用工作，一個月就可以收租30 、40萬元，因為他與銀行培養很好的關係，所以儘管現在利率不斷上揚，他還是可以談到很好的利率，靠房貸理財。 台灣買賣移轉件數可否再繼續成長下去，有一個數字是每年家戶數以1.8%速度增加，這與家庭結構改變有關，家庭人數從五人降到三人，看起來需求還是存在的，但是買賣數量可不可以繼續增加，還是要看投資環境、非經濟因素影響高油價時代，房屋相對具有保值的功用，我對未來台灣房地產市場是看好的。 REITs 有進步空間 要在不動產市場獲利，一定要很用心的做功課，譬如在學區找到可以收租的房子，我就有一個客戶為了讓房子滿租，還設獎學金吸引學生租屋，所以房東就做得很輕鬆。 有很多客戶到大陸買房子被騙，因為提供民眾正確資訊的管道太少。事實上，到中國大陸投資房地產要更小心，因為人治的色彩太濃厚，隨時都會有新政策出來，尤其像宏觀調控一出手，也沒有經過立法機構通過，朝令夕改，民眾往往會措手不及。 大陸房地產投資，除非真的要在大陸長期居住，是可以投資，才比較不會有時間上的落差，不然在台灣購屋，不論是要出租、出售都比較快。但我還是建議，有意到對岸購屋的民眾，最好集中在國際化程度較高的大城市，比較洽當，如果不自用的話，一定要考慮到出租的問題。 我比較不贊成用經濟成長率很高這個邏輯，就到大陸投資房地產。目前會到大陸買房子的分兩種，職業級的客戶不受影響，散客套牢的不少，如果是不好的地段，也很難租給外籍人士，這一差就是一年，因此散客的數量有下降。另外，買大陸的預售屋還沒交屋就要開始繳房貸，這也是風險之一。 台灣發展REITs市場較晚，而且可以推上檯面的標的物有限，所以這塊市場還有很大的進步空間。不過，不動產證券化已經是房地產市場裡變現速度最快的產品。如果兩岸關係較好，三通之後，台灣REITs市場會擴大。 勿衝動 用心做功課 不動產投資還是有發揮空間，推案率高只是一個現象，還是要回歸你自己的需求，以及將來要如何經營自己的不動產。房地產變現性低，民眾決定房地產投資，還是要多做功課，考慮到未來接手性，切記衝動行事。 要像上一波隨便買隨便賺的年代已經過去了，不動產投資還是有發揮空間，推案率高只是一個現象，還是要回歸你自己的需求。房地產變現性低，民眾決定房地產投資，還是要多做功課，考慮到未來接手性，切記衝動行事。 新聞資料來源：經濟日報 |
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