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購屋投資》高永和：房貸商品種類多，貨比三家 |
| 2006-04-14 |
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近期卡債問題嚴重，銀行業務受到較多矚目。不過，房屋貸款跟無擔保貸款是互補的，最近半年來卡債問題嚴重，銀行貸款所受影響不小，無擔保放款業務比較緊縮，但房貸從最近幾個月的業績看來幾乎不受影響。房貸業務的榮枯，其實與領先指標「房屋成交量」比較有關。 有擔保放款與無擔保放款的客戶群並不相同，無擔保放款的風險並未延燒至擔保放款。 一年多前銀行業者曾推出百分百或全額房貸，但那只是促銷手段，因為當時房市很熱，但統計起來，只有10%的客戶可以貸到百分百。 理財型房貸 就像現金卡 一般消費者會好奇銀行將房貸戶分成幾類，有別於房仲業者的預售屋、新成屋、中古屋三分法，銀行的分法只有購屋、轉貸兩種，有時也有跟建商合作的專案，等新房落成後整批貸款由合作銀行承做。 再談到房貸種類，目前市面上的房貸不超過五種，指數型房貸市占率便達九成二之多，當中又分為遞增型、遞減型，前者又占指數型房貸九成以上。 利率遞增型房貸可分為一段式的一價到底，也有兩段與三段式的。其餘房貸種類包括固定型、理財型、抵利型等。 一般而言，固定利率房貸會吸引對未來比較謹慎的人，但有別於美國的固定利率房貸是一率到底，台灣的固定利率房貸都只限定在一段期間，例如前三年或前五年是固定利率，隨後就視市場利率狀況機動調整。至於理財型房貸，則是將已經償還的部分房貸額度再借出來，這就像是大額的現金卡。 客戶忠誠低 銀行卯勁留 2004年時富邦銀也曾推出投資型房貸，搭配7年期的指數商品連動債，盯住倫敦金融同業美元拆款利率（Libor），約有2%至3%的套利空間，當時市場反應尚可，若此時再推出，以目前國內投資風氣普及，可望獲得市場不錯的回應。 值得注意的是，過去客戶與銀行簽約，一簽就是20年，但現在客戶的忠誠度越來越低，銀行卯起全力，推出各種方案要留住客戶。 根據統計，房貸商品還款年期多為20年，過去一件房貸案，客戶與銀行往來期間平均為10年，近年來又降到僅有七年，最近則變成僅有四年。 銀行賣商品 增售後服務 反觀貸款成數，卻有提高趨勢，目前約七成五，雖比前一、兩年的民眾貸款成數可達八、九成低，但較過去的六成高。目前房貸市場，不僅銀行間競爭激烈，消費者也越來越聰明，辦房貸之前一定會貨比三家。 過去銀行只負責「賣」商品，而沒想到加深廣度，現在則是提供更完整的服務，包括房貸壽險等，並加強後端服務，像台北富邦銀行就設置了「Retention Manager （維護專員）」，賣了房貸後，仍有專人進行後續服務，目前各分行都有櫃檯提供服務，在總行也有一個團隊，這是台北富邦銀行在業界的創舉。 房貸業務是銀行與客戶建立關係的最佳橋樑，卡債風波讓我們省思，高風險業務不要衝太快。服務方面，我們並不是一味搶客戶，通常都會建議客戶多作比較，讓客戶充分瞭解那一種房貸商品是最適合自己的，銀行從服務面出發，在微利白熱競爭的時代，這是我們的核心價值、也是勝出的關鍵。 新聞資料來源：經濟日報 |
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