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房貸遊牧族，轉貸未必划算 |
| 2006-03-22 |
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銀行大打前低後高的優惠房貸利率，使得到處替房貸搬家、在各銀行間轉貸的房貸遊牧族愈來愈多。銀行業者提醒，民眾辦理轉貸前，最好先找人來估算房子的現值，免得轉貸後才發現房價下跌，使得房屋估價淨值比未繳清的房貸餘額還要低，造成超額轉貸，屆時還要動用高利率的小額信貸來補足借款，未必比較划算。 銀行主管指出，節省利息對房貸族來說，絕對是很重要的節流管道。不過，房貸族可別看了銀行強調低利房貸的廣告便心動，行動前還是要評估所剩的房貸餘額、房貸計息方式、房屋現值等因素，再比較相關手續費用，才不致於白忙一場，房貸在各銀行搬來搬去，卻沒有真正省到利息錢。 舉例來說，部分民眾申辦房貸時，有所謂的「寬限期」，即前幾年僅還利息、不還本金。銀行主管指出，這類民眾便不適合申請房貸搬家，因為很可能民眾過去五年到七年支出的錢，都只是在付利息給銀行，本金根本一毛錢都沒還到，未來民眾把房貸轉到其他銀行，等於又要重頭還起。 此外，有些民眾房貸已經還了十幾年，剩下的餘額只有數十萬元，銀行主管建議，類似這種情況，民眾可直接向原貸款行爭取降息，沒有必要為了省下一點點利息錢，便大費周章替房貸搬家。而且，房貸搬家時，通常要另外支付代書費等，有的銀行還會收取手續費，東加西減，民眾不見得可因而省下多少利息錢。 銀行主管強調，不少民眾是在過去房價高點買入房屋，房貸搬家很可能發生「超額轉貸」的問題，即房屋現值低於房貸餘額，這類民眾轉貸後，房貸餘額不足的部分還要動用小額信貸補足，更不一定會划算。 目前各銀行指數型房貸利率平均約3%，相較五年前房貸利率在5%上下的水準，低了近2個百分點。 銀行主管指出，先前有民眾看到目前房貸利率較低，想要為400萬元、利率5%的房貸搬家，經銀行估價後才發現，位於汐止的房子經過水災，已經跌至350萬元，差額的50萬元需要以利率7%至10%的小額信貸彌補。 僑銀主管表示，遇到像小陳這種情形，銀行會評估前低後高的房貸利率平均下來後，是否真的比原本適用的房貸條件划算，若沒有比較划算，就會請客戶衡量，或是直接拒絕客戶轉貸，以免日後產生糾紛。 銀行主管指出，房貸族想節省房貸支出，最好的方式是直接向原銀行爭取降息，省去轉貸的麻煩。若是民眾繳息正常，銀行給予降息的機會很大，至於降息幅度則會依房貸戶還款能力與房屋淨值而不同。 銀行主管表示，房屋的淨值會以屋況、環境、附近是否有電廠、或是位於精華區等為評估重點。像是中和與板橋兩地房屋價差較大，位於精華區的房子通常會比位於非精華區者，每坪高出5萬元到10萬元。 上海商銀主管指出，現在房貸處於低利，尤其前兩年的利率在2%左右的方案處處皆是，因此不少房貸藉由轉貸「逐低利而居」，以減輕貸款支出。至於銀行方面，也不會限制客戶轉貸的次數，就算客戶有過幾次轉貸的紀錄，只要繳款正常，銀行通常還是會給予核貸。 但部分銀行也會與房貸戶簽訂契約，協議兩至三年內，不得提前還款或轉貸，違者收取違約金。 新聞資料來源：經濟日報 |
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