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投資學生套房，別碰大型社區 |
| 2006-03-08 |
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郭太太打算募集約200萬元資金投資房地產，決定從學生套房入手。但郭太太對業者聲稱的高獲利感到疑惑，來信詢問《地產王》：投資學生套房有哪些潛在風險必須注意？ 隨著愈來愈多業者與投資客投入學生出租市場，學生套房投資報酬率已下降，投資風險也增大，常見消費者因誤入業者設下的數字陷阱，成為學生套房套牢一族。 新宏基廣告專案經理蕭既安表示，以預售學生套房為例，不但公設比高，而且買價高於區域行情，加上這類套房社區戶數多，承接者多為將本求利的投資客，未來轉手跌價風險高於一般產品，為避免日後轉手時，房價損失大於租金收益，投資學生套房應避免購買戶數太多的大型社區。 計算維修支出 加計稅金成本 此外，信義房屋企研室協理張欣民指出，業者為吸引消費者進場，多以能夠「美化帳面」的方式，計算租金報酬率，例如：刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率或虛報租金收入等，都是業者常用來拉高投資報酬率的「障眼法」。 不少聲稱報酬率可達2~3成甚至更高的房地產個案，業者則是以「自備款」計算投資報酬率。相較於以年租金總收益除以房屋售價的一般報酬率計算方式，在購屋成本大幅縮減下，報酬率自然高得誘人。 張欣民建議，消費者應該先從租金收益中，扣除日後的維修、管理費用以及稅金等相關成本，計算出的租金報酬率較準確。 調查宿舍床數 周邊租金行情 投資學生套房，不僅需破除超高報酬率迷思外，購屋前多作功課，則能有效避免投資風險。蕭既安表示，投資前，應先將學校就學人數、有住宿需求的學生比率、學校宿舍床數與入住限制等調查清楚，並觀察鄰近學生套房的租金行情，以及相關產品的供給戶數變化，以免因市場供給太大，承擔租金下跌壓力。 此外，不少業者觀察，現在大學生相當講究私人空間，寧願多支付租金，也不願與別人共用公共空間，造成整層分租或沒有單獨衛浴設備的雅房產品，租金不斷下降。 張欣民建議，為提高出租產品競爭力與投資報酬率，中古屋的屋主可透過重新隔間、增設家電與家具用品等方式增加賣相，而寬頻與第四台，則是時下相當受大學生歡迎的配備，有助於提高房屋租金，值得屋主投資加裝。 新聞資料來源：蘋果日報 |
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