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投資REITs，別忽略修繕費 |
| 2006-01-13 |
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不動產投資信託基金（REITs）標榜花小錢當房東，但你清楚你出租的建物，要花多少錢維修保養？對收益的影響有多少嗎？專家建議，投資人可留意資產的屋齡、維修準備費用、距離最近一次大幅整修的時間長短，因為保養的狀況好不好，牽涉標的資產的賣相，當然也會影響到REITs的收益表現，因此操作時別忘了參考這些指標。 比較目前三檔已經掛牌的REITs，如果先看屋齡的話，可以發現國泰1號的標的資產，屋齡比較久，三棟建物都超過20年，富邦1號的四棟建物平均屋齡最年輕，新光1號則是居中。不過，再觀察提列修繕維修準備金額占租金收入的比重，國泰一號卻反而是比重最低的，似乎與一般普遍印象，認為屋齡比較老的建物，賣相較差，需要維修成本會比較高剛好相反。這顯示，衡量哪一檔REITs比較值得投資，只看屋齡一個項目就認定維修成本高不利於收益率，有可能會失真。 國泰金協理劉奕成分析，就建物來說，通常沒有機械設備所謂「歲修」的問題，也許七年、也許十年才會需要大幅整修，而平常時期的維護，則可能視建物性質、租約條款的不同，有可能是承租戶負擔，這樣就不會影響到REITs的收益。 劉奕成舉例，比方國泰1號的資產中有喜來登飯店，屋齡接近25年，但是因為喜來登飯店在國泰1號上市前，才剛剛大幅整修翻新，且這是飯店內部裝潢設施的部分，自然是承租戶喜來登飯店負擔。另外，原本國泰人壽也已經投下資金修繕大樓外牆與更換管線等，等於是剛剛整完型的美女，需要提列的維修準備相對也較低。 但是如果是屋齡較新的建物，如果是即將屆臨快要大整修的年紀，那就可能業主也要負擔一些「整型手術」費用，提列的維修費用就有可能反而高於屋齡較久的建物。 券商指出，事實上，除了屋齡，建物的用途也同樣會影響修繕需求，比方說商場類的建物，整修維護的需求就可能會大於一般的辦公大樓，需要提列較多的保固準備。此外，像新光1號資產包括了天母傑仕堡，為出租商務住宅，可能維護保養的費用並非由租戶負擔，而是業主，所以很難一概而論。券商表示，REITs的收益主要來自不動產租金收入，所以提列維修準備以維持標的資產的最佳賣相，不可避免。 新聞資料來源：經濟日報 |
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