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店面篇，簽約確認標的租賃範圍 |
| 2006-01-10 |
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若含公共使用面積 房東應備分管協議 店面因租金與標的物價值較高，且具備營業效益等特性，訂定租賃契約時應注意的事項，遠較一般住宅租約繁雜。為避免簽約時，因遺漏重要細節產生交易糾紛，消費者除可透過房仲出租或承租店面外，自行簽約最好能將租約拿到法院公證，以確保雙方權益。 預先鋪路 店面租約內容雖然與一般住宅租約雷同，房東與房客之間的權利義務也大同小異，但店面因標的物與房客屬性特殊，簽約前必須考量的重點，比一般租約更多、更繁瑣。 永慶房屋契約部經理林國華表示，店面租金與價值高於一般住宅，租約期限通常較長。因此包括租金的調漲幅度、押金、標的物租賃範圍、承租方能否轉租，以及承租方於租約到期時，以何種狀態將標的物返還等，都是簽約前必須特別注意的地方。 店面押金逾3個月 以押金為例，土地法雖然規定，租賃押金以不超過2個月為限，但部分搶手商圈店面的房東，會向房客要求3個月以上的押金，而房客有鑑於好店面不容易找，通常會答應房東開出的租、押金條件。不過，因高額押金將影響開店資金調度，承租方簽約前必須衡量清楚。 林國華表示，金店面寸土寸金，不少房東為擴大店面租金收益，將1樓店面的騎樓與地下室等附屬建物坪數，以及增建或供住戶共同使用的範圍，一併納入依照「使用面積」訂定租金，而這類店面因爭議性大，最容易產生交易糾紛。因此，承租方除可參考鄰近店面的租金行情，避免房東漫天喊價外，簽約前，須特別確認店面的租賃範圍。 先換約再辦清償 林國華表示，若店面租賃範圍包含公共使用面積，承租方應請房東出示住戶的分管協議，確認所有住戶均同意該公共使用面積，約定由屋主專用後再簽約。若出租店面增建範圍較大，雙方簽約前，須就當增建物遭拆除，造成租賃條件改變時，租金是否重新議定，或是否重新訂約等事項達成合議，並以特約條款詳細載明於契約中。 由於店面轉手較一般住家頻繁，且「附帶租約」的店面買賣，涉及承租方與新、舊任屋主3方權益，因此店面於產權移轉時，買賣雙方應先完成「換約」手續再進行清償作業，承租方則可要求與新任屋主重新訂約。 不過林國華指出，承租方雖然受民法第425條「買賣不破租賃」的保障，產權移轉並不會影響承租方權益，但1999年修正後的民法，已將未定期限的租約，以及5年以上未經公證的定期租約，排除在「買賣不破租賃」的保障範圍外。因此，店面租約不論租期長短，經法院公證仍是保障雙方權益最好的方式。 新聞資料來源：蘋果日報 |
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