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升息，指數房貸有「談」性 |
| 2005-09-27 |
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隨著七大行庫、郵局調升存款利率，占房貸市場比重高達95％的指數型房貸利率也將上漲。銀行主管指出，央行升息是為改善負利率，但整體市場資金寬鬆，因此繳款正常的房貸戶不妨主動跟銀行議價，不僅可以閃過這波升息，還可進一步降低利息支出。跟隨央行升息腳步，今年以來政府優惠房貸利率共計調升0.255個百分點，從年初的2.565％來到2.82％，每百萬元房貸每月增加126元。以250萬元貸款計算，每月增加315元。 銀行主管指出，與郵局利率連動的政策性優惠房貸利率是「死豬仔價」，沒得商量，但是指數型房貸是依據主要行庫的定存利率「加碼」，「加碼」幅度可以彈性調整，所以房貸戶只要繳款正常，即可與銀行議價商談降息可能性。與銀行議價必須掌握要領，市場房貸利率水準是重要的參考指標。目前銀行所推出的優惠利率房貸，前三年的平均利率都在3％以內。因此如果是貸款超過二年以上、目前加碼後的指數型房貸利率超過3.2％以上的房貸戶，只要繳款正常，房屋座落位址不是太冷門，就可以3％作為談判基礎，向往來銀行爭取調降房貸利率。 「一價到底」台北富邦最低 以房貸餘額400萬元為例，只要爭取降低一碼（0.25個百分點），每個月就可省下500餘元的房貸利息支出，一年下來，可省下六千餘元的利息。如果原房貸銀行不願降息，房貸戶則考慮其他銀行推出的低利房貸專案談談，此外，薪資轉帳行也值得一談。銀行主管指出，薪資轉帳行手上握有各人每月的薪資轉帳記錄，較易評估風險，所以也比較願意給較低的利率。通常掛著「利率X％起」的房貸商品，如果是銀行的薪資轉帳客戶，越容易借到貼近廣告宣傳單上的低利率。 談到低率房貸專案，上半年爭相推出2％以下低利房貸的銀行，近期隨著市場利率走高，已有準備收山的跡象，一旦額度用罄可能不再增撥。因此，考慮轉貸的房貸戶最好掌握最後時機。 至於想轉固定利率房貸規避未來利率走升風險的房貸戶，也要仔細計算固定利率的的期間及利率水平。 下半年以來包括中國信託、合庫、玉山銀、彰銀、華銀、台北富邦銀行推出仿照政策性優惠房貸的「一價到底」房貸，目前的這些房貸的利率都在3％以下。對於想轉貸降息，卻又不知從何殺價的房貸戶則可考慮這類型的房貸。所謂的政策性優惠房貸，其計息方式採兩年期郵儲機動利率加碼0.875個百分點（現為2.82％），在上述推出仿效政策性優惠房貸利率計息的銀行中，以台北富邦銀行的利率最低，為政府優惠房貸利率減碼0.1個百分點，目前為2.72％。 轉貸要考量須付出成本 合庫、玉山銀的利率則是完全仿造「政府優惠房貸」採兩年期郵儲機動利率加碼0.875個百分點，現為2.82％。另外，彰銀、中國信託、華銀則是比政府優惠房貸高0.1個百分點，現為2.92％。不過，比起指數型房貸每三個月至半年才檢討一次指數型房貸利率，這類房貸未來每逢郵局調升利息，次月利率就會立即調升，因此房貸戶轉貸前須先有所認知。 此外，談到轉貸，「轉貸成本」不容忽視。即使原房貸沒契約有轉貸的違約金條款，但是一旦轉貸還是必須支付塗銷、重新設定抵押及代書費等基本費用，粗估轉貸成本約至少六至七千元。因此，房貸戶在考量轉貸時，最好先評估可省下的利息及轉貸成本間的差距。 新聞資料來源：中國時報 |
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