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大屋換小房 賺租金差額 |
| 2019-06-24 |
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楊先生（化名）現年50歲，預估五到十年後退休，以現行的勞保與勞退制度，預估十年後每月可以領到約2萬多元的退休金，目前擁有一間位於新北市電梯華廈，房貸還有十年。楊先生希望退休後每個月能有4萬元現金流入，但他不確定應該幾年後退休，以及低利環境下是維持房貸負債退休，還是提前清償負債歸零再退較好，希望銀行協助理財以完成目標。 凱基銀行理財規劃部資深協理張冠雄指出，楊先生夫妻育有一子一女，兒子是社會新鮮人，女兒現就讀大學一年級，家庭薪資收入200萬元，每年的支出包括房貸共150萬元，也就是年收200萬元扣除房貸等支出後還有50萬元可支配。目前資產計有存款、基金、保險、房產四大項，房產一間自住位於新北市市值1,400萬，尚有十年貸款，存款70萬元，基金庫存200萬元，儲蓄保單已滿期，現金價值60萬元。 張冠雄指出，50歲以上的資深上班族，通常在經濟上經過20幾年的工作累積後，應有一定的財力，楊先生也是如此。不過，考量能確保楊先生的退休收入目標，因此建議楊先生選擇十年後退休，而非提前到五年後就退休，也就是在房貸剛好期滿時退休，讓房貸歸零，如此不須在低利環境下提前清償房貸，退休時即可零負債。 另一個建議是，張冠雄指出，楊先生在排除計算勞保、勞退的月退金與房產運用、保單解約拿回本息的選項之下，先以其他的既有資產理財，達到月現金流入3萬元的目標。雖然3萬元比楊先生期望的4萬元要低，但在排除計算退休金、房產與保單三個選項後也能達到月入3萬元，那麼每月2萬多元的勞保、勞退退休金，甚至租屋賺差價與保單解約，這些收入就是多出來的，如此就可讓楊先生退休後每月拿到遠高於4萬元目標的現金流入。 也就是說，以盡量保守的理財規劃，來確保退休後每月收入能不低於預期目標。 凱基銀行給楊先生的理財建議為，現在起至退休的這十年，將既有70萬元存款，做為流動準備金，以備日常支出與急用周轉，其他每年年收入減去150萬元房貸後剩下的50萬元，也用來投資理財，與庫存基金200萬元，一起進行標的檢視後，調整資產配置包括一般股債類基金與指數股票型基金（ETF），並採用凱基智慧鎖利機制，進行母基金與子基金配置。也就是說，運用母子基金投資法，選擇長期報酬率穩定的母基金，作為核心配置，再搭配較具高報酬機率的股票型共同基金，作為子基金衛星配置，爭取中長期7%投資報酬率。 張冠雄表示，依此估算，單筆投入既有庫存200萬元再加上每年投入50萬元做母子基金投資，目標投資報酬率7%，十年後退休時就可累積1,056萬元退休金，換算現值約每月3萬元。 張冠雄表示，提供楊先生的理財建議，排除計算勞保、勞退退休金，以及到期保單與房產等三大增加退休後收入的彈性選項。如此在前述理財累積退休金外，退休後除了勞保退休金每月約領2萬多元，保單滿期現金價值就已經大於總繳保費，以楊先生保單預定利率約2.75%，比普遍6年期躉繳型儲蓄險要高，建議不解約持續持有估算每多擺一年至少多1萬多元收益，退休後可自由選擇何時再解約領回。 退休時房貸歸零的房產，則是「進可攻、退可守」，可繼續和子女一起住無負擔，也可考慮若子女已離巢可出租，以楊先生房屋座落新北市40坪三房含車位大樓，每月應可創造2.5萬元至3萬元的租金收入，楊先生夫妻可搬到同區位兩房住宅大概2萬元可租到，如此就有租金差額收入約近1萬元。 新聞資料來源:經濟日報 |
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