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繼承3千萬別墅 富二代遭課重稅 |
| 2019-03-15 |
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台中北屯陳姓男子繼承父親房產後出售，卻被課稅595萬元。 房地合一稅上路滿3年，當初為打擊投資客頒布的法令，如今卻讓「繼承者們」嘗到苦果。富爸媽繼承或贈與房產，但富二代卻因無力償還貸款，短期內就將資產脫手，反而被課徵更多稅負。 台中房地產業者分享經手案例，北屯區一名富爸爸砸3千萬元購入電梯別墅，法定公告現值1300萬元，頭期款500萬元、貸款2500萬元買下，每月須還款10多萬元，但貸款未繳清就去世，兒子陳男繼承後，公司周轉不靈，才決定平盤出售，帳面上扣掉貸款金額，獲利500萬元，但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後，因此須繳房地合一稅，另因2年內出售，課徵35~45%稅率。 房地合一稅35~45% 業者分析，對國稅局而言，陳男取得別墅的成本，是公告現值的1300萬元，等於該交易獲利1700萬元，作為課稅基礎。加上持有未滿2年，要繳房地合一稅35%，共須繳稅595萬元，除了頭期款500萬元拿不回來，還多蝕了95萬元，以及當初每月繳付的10多萬元貸款，「簡直虧大了。」 地政士李志銓表示，房地合一稅規定，「子女繼承房產要短期轉售，房地合一納稅基礎不計入貸款」，加上公告現值與市價差距大，所以繼承後短期賣屋，可能會倒賠。李志銓說：「目前繼承的房產移轉愈來愈多，但是下一代可能無力還貸款，而必須短期售出，就得被課高額房地合一稅，所以許多案例都在進行行政訴訟，同時也在等待財政部解釋。」 中區國稅局提醒，贈與或繼承再次售出，確實可能產生類似狀況，只是繼承可能是不得不承接，所以相對棘手，目前確實有部分案例正在被討論，同時也在等待財政部函釋，並針對相關需求的民眾提供稅制選擇諮詢。 房地合一稅因現值不等同於市價，存在稅基計算漏洞。資料照片 善用每年220萬免稅額 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，最好的移轉方式是生前善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與，提前規劃即可達到財產移轉節稅，或是繼承後持有時間拉長6年以上，也可享有400萬元免稅額。 即便透過贈與，也要留意轉手的時間點。一名富媽媽因資產配置，將名下價值1500萬元房產贈與給女兒，結果女兒左手受贈、右手出售，雖以1650萬元賣出，帳目上看似賺了150萬元，卻因持有3年內脫手，光是房地合一稅就繳了180萬元。 關鍵在於轉售時間點 新任中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏解釋，此案問題在於買賣時「贈與案件的成本，按受贈時的房屋評定現值，以及土地公告現值計算」，換句話說，房屋買賣的獲利，非依母親當時取得的市價成本，而是由公告現值成本計算。若公告現值是750萬元，認定獲利則是900萬元，計入房地合一課稅20%，至少就得要180萬元，還要再加上土地增值稅等，所以還是虧本。 李嘉贏指出，只要母親在2016年、房地合一稅前賣掉房屋，並將現金贈與女兒，以總額1650元計算，扣掉每人每年220萬元免稅額，分8年贈與，就可以不付一毛稅金；父母兩人加起來，可以有440萬元的免徵贈與稅額度，則只要花4年時間，還是相對划算。所以關鍵在於「轉售時間點」，才能進行稅制選擇，不然就得拉長持有時間，降低賦稅成本。 此外，親友交易會以低於市價的金額買賣，李嘉贏提醒，再次轉賣時，將因取得成本遠低於市場行情，必須繳交更多的財產交易所得稅。 新聞資料來源:台灣蘋果日報 |
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