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房價「真抗跌」迷思 背後可能是資金槓桿戰 |
| 2019-02-13 |
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要降低資金負擔，不少人購屋貸款都會選擇搭配2~3年寬限期，在這段時間只繳利息「還息不還本」，這樣的方式拉大財務槓桿，而且就算寬限期一到，也可繼續與原銀行協商延長期限，甚至藉由轉換銀行，延長寬限期限，都是常見方法，是不少投資客絕招，也是房價不墬的因素之一。 一般銀行寬限期一次最多約3年，前3年只繳息、不還本金，就是是讓輕鬆付款3年，只不過第4年開始每月還款金額將飆升至原本的3倍。一名去年買入台中市區3房新屋的投資客王先生分享，自己貸款約800萬元、利率1.6%、還款年限20年，前3年寬限期每月繳款金額10667元，而一旦過了房貸寬限期後，每月繳款金額將飆至44817元，差距高達快4倍。所以一般邏輯上，當寬限期結束後，真正的負擔才會隨之加重。 但是王先生表示，就算寬限期一到，還是能使用轉貸方式，不斷延長寬限期、維持高槓桿操作，用最少資金持有最多房子，「以寬限期等待房價上漲」，亦或者，當景氣不好、原銀行不願延長寬限期時，也能將新屋一邊租人一邊從原銀行轉換至其他銀行延長寬限期，以此模式轉換2∼3間銀行，撐過6~7年時間不是問題，等待市場再起趕緊加價脫手，所以說只要自備款足夠、靈活運用資金配置，買房子還是最穩當的投資。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充說：「台灣不少區域房價『抗跌』的背後，就是以這種高槓桿的寬限期延長戰術，當房價上漲時能夠大發利市，不過房價下跌時，要轉貸恐怕沒那麼容易。因為銀行算得也很精，房市景氣苗頭不對時，寬限跟貸款成數都會變得嚴謹，所以也不建議自住客以此模式做為購屋考量，免得遭到斷頭。」 新聞資料來源:蘋果日報 |
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