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陳秋蘭買房 精算稅負 |
| 2016-05-23 |
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富邦證券財管部業務副總陳秋蘭身處金融業，經常得回答金融工具以外的稅務問題。對於自身的「房事」問題，陳秋蘭認為，除了區域、房價外，「稅」在房屋買賣時，也是很重要的考量。 陳秋蘭說，國人對於自住房產還是習慣用買的，自有房產比較能調整格局或重大裝修，也比較捨得添購適合該空間的家具，這是租屋所不容易得到的自主性與踏實感。 婚前買進「起家厝」，一住就是16年，但2013年間偶然看到兒子未來學校旁的國揚預售案，一間有無敵美景的房子，看二次就下訂了。 買屋要留意什麼嗎？工程款三成皆從自己開支票及帳戶轉帳，金流挺單純。差額向銀行貸款，一來是借款利率實在低，不需排擠現有股票基金保險等配置，再者上班族節稅空間少，購屋借款利息正可列舉扣除，不無小補。 舊屋要出售或出租呢？陳秋蘭說，原計劃出售，新家略大個十幾坪，新舊屋大樓樓層數差不多，距離僅一公里，二年內出售，土地增值稅和所得稅應可重購退稅。 未料所得稅沒問題，舊家土地分區是商業區，新家在大馬路旁是住宅區，新家土地公告現值竟然只有舊家的三分之二，土地增值稅不能退，此時一生一次自用住宅優惠稅率便用上了，稅額砍一半。 變數還有房巿急凍，掛售九個月仍未成交，只得回頭評估出租。不算房屋及裝潢折舊、持有期間稅負及管理費及未來出售的土地增值稅等，租金投保率仍低於2%，扣除43%費率後再併入所得稅申報，真不可口。 仲介探詢要不先租一年觀望？陳秋蘭心想，租一年就不必了，出售前一年內有出租行為就不能適用自用住宅優惠稅率，收租一年去補增加的土增稅，更影響房仲帶看。 陳秋蘭觀察到，舊屋是三加一房，來看的都是具地緣性的小資家庭，目前住屋為二房，打算在房價下修後換大一點的殼。當潛在買家無換屋的急迫性，不夠便宜是不會起心動念的，再者其資金若不夠雄厚，會擔心換屋後舊屋賣不掉或被人砍價。 陳秋蘭主動宣傳想與社區內小屋住戶交換，以坪數差找補房價，買方預算可精準預估，此舉奏效帶進買盤。專家出手，未動到仲介和代書，契約、報稅、過戶及實價登錄都一手包，再省一筆。 陳秋蘭說，現在靠自住撐盤，首購族口袋不深，小屋門檻低。再者若談出租，小屋詢問度高一點，投報率也較大屋好些。 小屋之前為屋主自住，有些設備是去年才換新的，完全免整理，而二屋談好落地交換，家具留原位，等於換到一戶可立即出租的房子。才過戶不久，社區內的租屋族已來詢問小屋，雙方已進入協商階段。 新聞資料來源：經濟日報 |
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