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投資洛杉磯房產 一兼二顧 |
| 2016-02-23 |
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近年美國房地產市場復甦，全美房價漲幅約在20%至25%，但是加州部分熱門地區表現比平均水平高，有些可達30%以上，其中，華人聚集的洛杉磯更被看好。 台灣房屋集團海外事業機構總經理欒芳全表示，現在進場不只可以賺到房價的回升，還可以賺到美元正在逐步走強的匯率。 舉例來說，在台北買一間30坪公寓的價錢約2,000萬元，出租投資報酬率不到2%，同樣的價錢在洛杉磯卻可以買一整間透天別墅帶前後院，而且出租的投資報酬率在6%以上。 如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率，加上房價增值回報。 欒芳全表示，從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅在每年10%至15%，下降期房價維持不動或者小跌，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等等，長期（持有十年以上）房價的增值率在每年5%至6%。 欒芳全分析，這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是剛進入上升期，在今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過10%，甚至會超出不少。 另外，美國南加州是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域，以台灣而言，早期因為有創業及求學需求而移居美國，但近期受到全球徵稅制—美國FATCA法案的影響，讓這些早期在海外打拼的台商、華僑，需要返台分散資產；而旅外定居的美國留學生則因面臨退休，對於美國的高物價及醫療資源，也萌生回台退休宜居之念，有更多的物件釋出機會。 欒芳全指出，由於全球人力已邁入國際村的市場，台灣與大陸家庭赴美置產移民詢問度高，其中赴美教育只要取得居留證，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上，本籍生是外州的三分之一，更是當州的五分之一，永久居留證成為新一波台灣人移居美國的新誘因，強化洛城房地產投資利基。 投資小提醒 優點 1.擁有美國房產可以為移民美國加分，但不能作為申請美國永久居留權的依據。 2.在美國投資適合的學區房可以使留學消耗最小化。若將學區房出租，可達「以房養學」目的。 缺點 1.可能發生空屋及房租拖欠情形，而且稅款較貴。 2.若經濟復甦伴隨利率上漲風險，貸款壓力變重，相對入袋收入會減少。 3.要衡量自身能力，注意貸款成數限制。 經濟狀況 自2008年金融海嘯後，美國經濟逐步回溫，QE退場資金返回美國，也帶動美國不動產後市看好。 稅務法務 相關稅費大概是房價的1%，仲介服務費大概是房價的4%至6%，由賣方支付。其餘貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、過戶稅金等為買方支付。 房貸模式 常見的貸款期限30年，可依還款能力，選擇五至40年不等年限。平均貸款利率在4%至5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。 新聞資料來源：經濟日報 |
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