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東京當包租公 首選核心五區 |
| 2015-10-05 |
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過去十年，全球房地產大漲，唯獨日本持續下跌至二、三年前才正式反轉向上，由於日本房價基期低，加上申奧成功、籌設三座賭場等利多題材及日本政府刻意做多房市，台灣房屋海外事業機構執行長邱創新認為，未來五至十年日本房地產仍可期待。 邱創新表示，日本政府為吸引外國人到當地置產，除了鬆綁居留、簽證限制外，也積極作多股市，日本央行總裁黑田東彥貫徹安倍貨幣寬鬆政策，市場的游資也愈來愈多。在股市火熱下，東京、大阪、名古屋等大城市的房價也被帶動、緩步上漲。 邱創新分析，國人購買日本不動產主要是鎖定三大條件，包括「賺增值、賺租金、賺匯率」，且區域市場必須具備最優地段、有地鐵、有百貨、有商圈等四大條件，東京、大阪兩大城市就符合此標準，又以東京最佳。 以東京來說，投資不動產以核心五區為首選地區，包括港區、澀谷區、新宿區、中央區、千代田區；邱創新指出，目前東京是國人最愛的海外不動產投資地區，投資預算大約是1,000萬至2,000萬元，產品類型以一至二房為主，租金報酬率約3%至4%。 不過邱創新提醒，國人投資東京不動產必須注意三點，第一、帶租約的二手物件無法看到屋況。第二、部分投報率高但不在主要區域內，未來可能賺到租金但賠到房價。第三、日本政府規定建物於一段時限需修繕，有些建案購入後需要業主馬上支付修繕金。 邱創新表示，日本主要租屋需求以單身或頂客族居多，東京獨居者占比超過42%，故單位租金以面積15至30平方公尺格局者最高，加上日本年輕上班族的薪資普遍介於每月30萬至50萬日圓水準，以每月租金水準10萬至20萬日圓、租金投報率4%至5%估算，總價3,000萬至6,000萬日圓（約新台幣900萬至1,800萬元）物件在租屋市場較具吸引力。 投資小提醒 優點 投報率穩定，風險較小，2020奧運議題將發酵，增值可期 缺點 中古屋折舊率高與修繕費用高的風險 當地匯率：約1美元：120日圓 近月幣值漲幅：大約3% 經濟狀況 日本是成熟穩健的已開發國家，比起新興國家的政經環境風險高，不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境，都值得外國人做投資主體，加上安倍晉三推動貨幣寬鬆政策，另政府更提出讓外資可以建設新住宅，且享稅制優待。而最重要的利多就是2020奧運，為興建奧運場地等，都將有助推升房價。 外國人投資規範 外國人投資身份上並無特定條件。貸款部分，除非民眾是以現金購買，不然若跟銀行貸款購屋，還是要有一筆定存在銀行，或是台灣的不動產做抵押借款。 另外，購買產品必須要適合日本人的居住習慣，如地點不能離地鐵站超過10分鐘路程、坪數也無需太大，多數是提供給單身族居住，產品以套房為主。 稅務法規 購買日本不動產須繳納印紙稅（依照房屋總價級距繳款）、不動產取得稅（契稅）、登陸免許稅（登記規費）、消費稅（新成屋才要繳，中古屋不用）。 持有者每年須繳固定資產稅（房屋稅）、都市計畫稅（地價稅）、租賃所得稅。出售時要付讓渡所得稅，未滿五年者，稅率達30%，滿五年稅率15%。 房貸模式 台灣投資人目前可申貸的銀行有六家，可以按照資金配置找適合的銀行貸款。雖東京之星銀行放款條件較寬鬆，但核款程序相較其他家銀行複雜。 各家銀行受理物件皆在東京23區內，最低放款額在2,000萬至3,000萬日圓，成數最高六成至七成，利率落在2.3%至3%。房屋總價逾3,000萬日圓較易貸到款項。 新聞資料來源：經濟日報 |
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