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桃園區 中路計畫 舊城區翻轉 指標軸線 |
| 2015-09-04 |
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位居舊城區與南桃園交流道間的中路計畫，占地超過104公頃，不僅是桃園區有史以來面積最大的純住宅重劃區，更被視為未來舊城區翻轉的指標軸線。 與台灣早期先鐵路、後公路的城市發展脈絡相同，桃園區(即舊桃園市)以火車站為起始源頭，並循著站前中正路為軸線向兩側延伸生活圈，而北側中山高南崁交流道開通後，第一波發展主要以蘆竹區南崁地區為大宗，至於實際帶起另一側桃園區發展動能的關鍵，在於中正藝文特區的興起。 舊城區翻轉重要指標 中正藝文特區占地面積不大，但10年餘來已成為桃園區新城區的代表名詞，除了特區內豪宅林立，周邊區段更形成帶狀商圈，可是隨著開發逼近飽和，價格行情轉趨穩定、少有新案問世，發展逐步告一段落。 即使成功塑造了中正藝文特區，從先前的舊縣府到現今的新市府，對於推動舊城區再造的腳步並未停歇，中路計畫便是最佳範例；中路計畫歷經朱立倫、吳志揚兩任縣長，前置作業長達10年，直到吳志揚後期才正式拍板定案，因地點緊鄰市府特區及縱貫路，一直被各界視為舊城區翻轉的重要指標。 全區統一住宅用地 中路計畫範圍大致以文中路、廈門街、國際路及永安路為界，總面積達104公頃，其中住宅區面積占56公頃，綠化方面規劃有1座中央公園、2座鄰里公園及6處兒童遊樂場，公共開放空間充裕，結合原有水圳提供親水遊憩空間；值得一提的，全區單一住宅用地、無商業用地，與桃園其他重劃區有著明顯區隔。 中悅機構副總經理翁茂槐指出，中路計畫開發案範圍緊鄰機能成熟的舊城區，且土地庫存充足、綠覆率大，街廓方正、完整，易於開發；連外交通可利用大興西路連結中正藝文特區及南桃園交流道，除文三國小及中興國中外，尚有兩處國中及小學的規劃；此外，區內另規劃有「市府行政園區」及「司法園區」雙行政園區，啟動後預計將可帶動整體區域發展。 土地標售最高每坪95萬元 中路計畫看好程度從建商購地動作便可嗅出一二；首先，去年國泰建設以每坪超過115萬元購入一筆1498坪的土地，震撼桃園房市，照地價推估，屆時每坪開價可望上看45萬元；今年4月，桃園市政府進行中路計畫土地標售作業，標售土地共76筆，合計61個標號，其中50個標號順利脫標，脫標率達82%，整體溢價率為16.2%，投標情形相當踴躍，共有134封標單搶標，包括寶佳、中悅、璟都、宜誠、連億、合環等一線建商均派員到場。 桃園市政府地政局區段徵收科指出，標售案單價最高為第49標中路三段85、86地號，地點靠近永安路、慈文路口，面積約1442坪，得標金額為13億6995萬7000元，換算每坪單價達95萬元；市場人士分析，此塊土地不僅面積大且方正，周邊尚有兒童公園、綠地及國中預定地等，目前該區土地行情約落在每坪100萬元左右，每坪95萬元雖為最高得標價，仍略低於市場行情價。 至於最熱門的土地則為第61標中路三段21地號，位置近大興西路、吉祥路口，面積約814坪，共吸引11封標單搶標，最後由璟都建設以7億0010萬元得標，溢價率高達45％，為總溢價率最高的土地。 指標建商陸續推案 業界人士普遍評估，以該區平均得標單價約每坪71萬元來估算，日後中路新案推出單價平均期望值約落在每坪35萬元左右，地段較差的區塊或許還可見到2尾巴近3字頭的單價，而地段條件較好的個案可望上看4字頭。 現階段已於區內推案的包括中悅機構及璟都建設，當中桃園指標建商中悅機構共推出「中央公園」、「學府公園」兩案，前者總戶數100戶，產品規劃97坪，每坪均價約37萬元；後者總戶數約130戶，產品規劃83及100坪，每坪均價35萬元。 至於桃園另一指標建商璟都建設，同樣推出「璟都創世紀」迎戰，產品規劃23~38坪、2~3房，每坪開價42萬元，總價門檻約千萬元，集中首購族群目光，除了這個案子外，璟都建設中路還有3塊基地，土地庫存面積逾6千坪，預估總銷金額達210億元。 其餘如昭揚、京懋等建設，目前尚未對外公開，據聞皆採潛銷模式，先向各自公司已購客及相關親友人脈進行銷售動作，因此實際成交價略低於市價，參考性相對有限。 新聞資料來源：蘋果日報 |
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