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利空出盡 房市短盤長穩 |
| 2015-07-20 |
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■周鶴鳴 （台灣房屋副總裁） 台灣房地產70年史上最大的不動產稅改，房地合一稅於今年6月5日三讀通過。景氣的擴張與緊縮跟呼吸一樣自然，各國政府在每一個階段似乎也都扮演宏觀調控的角色。房地合一稅應該是這一波調控的最後手段，略有「利空出盡」的味道，未來台灣將走一段「短盤長穩」的格局，等待下一波擴張期的來臨。 市場總在過熱時出現打房政策，在蕭條時出現獎勵政策，攤開歷年台灣房地產的多空交戰史，1989年房、股過熱政府政策調控，1989年房市下跌、1990年台股崩盤，中間再逢亞洲金融風暴、921大地震、網路泡沫化，一路盤到2003年SARS風暴台北市房價下跌二成，最慘的時候在2001年全台成交量只有26萬戶。在最蕭條時，政府也在1999年開始陸續推出上兆優惠房貸、增值稅減半、又逢全球低利率時代來臨，房市再度復甦，2003年全台建物買賣移轉棟數為34萬9,706棟。 再看2008年次貸危機引爆全球金融海嘯，全球發生流動性風險，全球大QE（量化寬鬆 ）、政府利多出爐，振興房市八大利多措施、放寬投資移民門檻至1,500萬元、2,000億元優惠購屋貸款、住宅貸款利息補貼、修繕貸款利息補貼以及租金補貼、調降遺贈稅，這一波資金潮來得又快又急，此時全台建物買賣移轉棟數逆勢上漲為37萬9,326棟；房市過熱，亞洲新興國家紛紛打房調控，台灣也從奢侈稅、實價登錄、容積限縮、四次的選擇性信用管制以及新制房屋標準單價、路段率提高的因素干擾、房地合一稅，又逢國際金融動盪，國內政治紛擾，使得今年全台建物買賣移轉出現30萬棟保衛戰。 每一個新的政策通過，總會對某些人有利、對某些人不利，房地合一稅在明年1月1日實施，有半年多的緩衝期，加速換手盤整將有利長期房價的穩定，房地合一稅也許是一個好稅，但是卻太複雜，造成投資者一知半解，一般民眾更難理解，但是隨著時間演進，都會逐步了解；對某些人來看，這70年來最大的改變，可能也是非常重要的關鍵時機。 很多人都在問，此時到底能買不能買，該賣不該賣；還是一句話，每個人報酬風險不同，也就是買賣原因、理由、條件、資訊、持有時間都不一樣，因此決策也會不同。 但是面對房地合一稅的改變，逐步回到自用市場，建議購屋決策「只想需求，不想漲跌」，在人生的換屋、投資的過程中，「景氣差，賣得便宜，但相對買也便宜；景氣好，買得貴，但賣也好價」；自用不用想太多的短期漲跌或景氣好壞；1966年台北市房價每坪3,700元，中間經過1986年的狂飆，又經過1989大幅修正、2008年金融海嘯，到今年台北市房價每坪60萬元，中間景氣起起伏伏，但是房價有向下僵固性的特色，跟大部分物價一樣，也會隨著「名目所得」逐步提升。 月薪22K，讓這一代年輕人不敢作夢。這一代年輕人很辛苦，GDP只有2%至3%，以前有兩位數，只要肯努力成功機會大，但現在全球化問題、低成長問題，都造成薪資不高。不過即使大環境是不利的，還是要鼓勵新世代要敢做夢，人生要一直有夢。 不要被台北市過高房價阻斷人生的夢；走出台北市，房價所得比在這波修正後，很多城市可能可以來到五至七倍，這都是「築夢新城」，過去大家不回鄉是因為沒有工作機會，但是隨著內需觀光業的蓬勃、北中南都會商圈的成形；台北居大不易，其他地區卻相對輕鬆好容易，未來一定會有「桃園跨線移民」、「新竹幸福移居」、「台中好生活」等等，甚至「墾丁好移民」，台灣加油！讓我們一起圓夢。 新聞資料來源：經濟日報 |
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