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房地合一稅看今年房市 |
| 2015-07-16 |
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房地合一稅在居住正義高張的社會氛圍下快速通過，隨之而來的是奢侈稅的退場，稅制的重大變革對房市也投下了一顆原子彈。房地合一稅稅率按持有年限分為持有一年內稅率45%，持有二年內稅率35%，持有二至十年稅率20%，持有十年以上稅率15%，僅針對所得課稅，沒所得不課，表面上看來奢侈稅總價10%的稅金遠高於房地合一稅，但奢侈稅因為有寬鬆的免稅條款，一年僅數百件課稅案例，大部分的投資客仍然可用人頭的方式避開奢侈稅炒房。 此次房地合一稅把奢侈稅敞開的漏洞徹底封鎖，必須連續持有滿六年且所得400萬以下才能免稅，賣屋所得若高於400萬，即便連續持有滿六年也需課10%的稅金。然而在原子彈降臨前，會對今年的房市造成甚麼樣的影響?以下是筆者的淺見： 一、短期持有物件議價空間拉大 房地合一制度下，若於明年售出持有未滿兩年之物件，需繳納45%或35%的房地合一稅，若在今年售出，就不需要繳納如此高的稅負(前提是符合奢侈稅的免稅條件)，有些不想被稅制綁約兩年的短期持有物件，會有比較大的議價空間，因為他們只有三條路：降價、繳獲利的35%甚至45%或放到滿兩年以符合日出條款，而後兩項都會增加成本減少獲利，降價是最快且最有利的作法。所以陸續會有短期持有物件。 二、部分買氣今年提前進場 由於明年後的購屋行為將一律適用房地合一稅，若今年購屋，只要持有滿兩年後仍可以適用舊制，有購屋意願的民眾會有部分為了節稅而考慮今年提前進場。過去奢侈稅上路前也爆出大量，尤其越接近年底，媒體相關的報導會更多，預期今年第四季買氣會逐漸增溫。 三、成屋 > 預售屋 預售屋大多來不及今年交屋，無法趕上最後使用舊制的機會，只能適用新的房地合一稅制，原本預售屋制度有付款輕鬆的優勢，對沒有立即住房需求的人頗具吸引力，但稅制的不利將減弱這樣的吸引力，對原本就已冷凍的預售市場更是雪上加霜。 在房地合一稅三讀通過後，相信市場的觀望因素可以暫時消除，在避新制逃命潮與搶用舊制的提前購屋推波下，預期今年下半年可稍微擺脫上半年的房市低迷氣氛。當然如果你是極度看空房市的人，區區幾十趴稅金又怎麼抵得上房價跌數成的威力?但如果你有購屋需求，又沒有極度悲觀看待房市，似乎是可以考慮搶在新制實施前考慮看看。 新聞資料來源：蘋果日報 |
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