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估價師憂：可能引來黑箱指控 |
| 2015-05-25 |
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高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為，台北捷運聯開新制雖可以降低國有土地賤賣疑慮，但新制在房市多頭行情期間，將導致得標廠商權利金成本增加，建商推聯開宅預售案須考慮後續鑑價變動，推案風險增加，將導致建商投標相對保守甚至退出，另外，鑑價後重新議約，也有可能引來黑箱指控。 另外，北市府這段期間不斷強調，捷運聯開案將改為地上權開發方式進行，但北市府昨天並未公布地上權聯開的招標模式，業界也覺得遺憾。 陳碧源表示，目前聯開案最為人詬病的，是政府未能在招標過程，就訂定地主與建商土地開發的合理分配比率，等到建商取得最優申請人後，再以低估土地成本、高估建築成本的方式，壓低政府與民間地主分配比率。 「聯開新制基本上是把原本的合建分配模式，在完工結算階段，按當時房價多寡，改成委建分配模式，房價上漲部分，轉為地主方超額分配。」 陳碧源說，聯開新制雖然可以解決土地上漲衍生的利益調控問題，但這樣的制度還是仰賴市府與得標廠商重新議約，協調建商讓步過程，可能會引來密室協商質疑。 為了扭轉過去聯開案，在議約前才透過議價與市府協商分配比率，陳碧源建議，目前「先規格標、再價格標」的招標模式，應該改成改良式價格標，建商在規格標時，就應主動揭露建商對房價預測，例如，日後推案預定單價，政府在規格標遴選二到三家廠商進入價格標。 陳碧源認為，聯開宅的超額利潤回饋機制，應該在招標前就設計好，例如，未來一旦推案價格超過預訂單價，就啟動超額利潤回饋機制，建商把相關參數提供給政府，捷運局只要設計出最符合政府利益的公式即可，不要等到後面階段再議約協商，否則將徒增黑箱爭議。 新聞資料來源：聯合報 |
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