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※※※ 101年度台灣誠信品牌授證表揚暨第13屆國家建築金獎頒獎典禮由大會主席羅淑蕾主任委員主持,於11月27日(星期二)在台北國軍英雄館圓滿完成。感謝吳敦義副總統,行政院─陳院長、黃敏恭副秘書長,立法院─王金平院長、洪秀柱副院長、丁守中委員,中國國民黨吳伯雄榮譽主席,公共工程委員會陳振川主任委員,內政部簡太郎次長,內政部營建署葉世文署長、童健飛副署長,經濟部商業司游瑞德司長,新北市政府城鄉發展局張璠局長,台北市政府都市發展局高文婷總工程司,台北市議會─厲耿桂芳議員、汪志冰議員,消基會游明國名譽董事長,台北市千禧扶輪社吳慧真社長,高雄市建商公會陳武聰理事長、彰化縣建商公會王復鎗理事長暨57個受獎單位企業代表共約200人等各界貴賓蒞臨指導以及參與盛會 ※※※
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住商不動產國家級服務
2006年7月住商不動產台灣地區加盟門市唯一通過經濟部優良服務GSP評鑑之不動產經紀業加盟品牌,【金牌服務;國家認證】國家級服務品質搭配買賣價金信託履約保證安全有保障。
僑馥建築經理公司買賣價金信託履約保證 Q&A 
1.履約保證能保障什麼?
答: 國內的履約保證機制可以提供不動產買賣雙方對買賣價金基本權益的保障,但無法對產權及房地實體提供直接確保的功能。礙於法令及實務之限制,履約保證機制尚無法確保買方必定能完整取得產權及房地,亦無法保障賣方必定能順利完成房地產售出點交。


2.履約保證如何保障買賣價金的基本權益?

答: 當買方給付價金後因非可歸責自己的因素卻無法取得完整的房地及產權並解約確定,經司法判決或明確之責任歸屬認證後,能將已給付的價金全部取回。當賣方完成產權移轉或過戶前提早點交房地後因非歸責自己的因素,買方違約未能結清款項且無法回復完整的產權及房地並解約確定,經司法判決或明確之責任歸屬認證後,賣方能取得全部依約應得的價金 ; 產權移轉前買方即違約者,賣方能依約?收買方已給付之價金。


3.履約保證為什麼不能保障產權?

答: 因為現行法律、行政作業與交易習慣的限制,實務上無法於簽訂買賣契約 ( 普通債權債務關係 ) 之同時即完成物權的移轉,亦無法就買賣標的於此期間的權利狀態產生凍結的鎖定或隔離效果,任何依法介入的其他債權侵入皆可能對已簽約的買賣關係產生嚴重的破壞。因此現行的履約保證無法確保買方簽約後能順利取得完整的產權,亦無法確保簽約後賣方的產權不受其他權利的侵犯


4. 履約保證為什麼不能保障房地實體?

答: 不可替代性是不動產商品的特性,任何一宗房地產都是絕無僅有,當不動產發生嚴重的毀損滅失時,並無法像其他商品般可進行有效維修或更換,賣方給付不能將是不可避免的無奈。因此現行的履約保證無法確保簽約後買賣標的絕對不會發生毀損滅失等任何物的瑕疵。


5. 履約保證對買賣價金保障的範圍?

答: 買賣雙方簽定的成交總價即是履約保證的價金保證範圍,任何依約動支的款項皆受到完整的給付或返還的保障。惟在此範圍外的款項及當事人特別約定動支且不受保障的款項,則與履約保證責任無關,例如違約金、損害賠償金、契稅、房屋地價稅等等依約依交易習慣不屬於買賣價金之項目。


6. 履約保證的名稱適當否?

答: 「履約保證」這四個字用在不動產交易安全的訴求上確實不妥,易讓消費者誤認所有交易環節皆可因此獲得保障而不致發生風險。若改採「付款中間人」稱之則較合宜,但多年來的市場習慣及業者行銷包裝所導致的錯誤認知不易扭轉,未來若能經法律明確規範或可有效改善此畸形稱謂。




2006-07-30 18:50:43
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中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 函
會址:100台北市青島東路5號6樓之1
電話:02-23582535
傳真:02-23582536
受文者:行政院金融監督管理委員會銀行局
發文日期:中華民國95年3月23日
發文字號:房仲全聯字第95024號
速 別:最速件
密等及解密條件或保密期限:
附 件:
主旨:煩請 貴局確實督促銀行業者嚴控銀行貸放款流程,
並配合提供合法不動產仲介經紀業者及地政士業者便利,
正確之查詢賣方借貸資訊及買受人之餘額管道,並建立防弊之機制,
以保障消費權益請查照。
說明:
壹、
一、依據我國內政部統計94年全年度臺灣地區
不動產交易市場成交量高達44萬戶,包含成屋、預售及中古屋,
其中近七成以上之交易須委託銀行辦理抵押貸款手續,
此結果使銀行業獲利甚巨,讓銀行業之收益獨佔鰲頭,
不動產產業可謂功不可沒。
二、本會近年來迭接獲會員公司之強烈反應,
因銀行業者之本位主義及官僚作風固守默規,
經常發生銀行與消費者及銀行與仲介業者及地政士之配
和不符現狀需求,以致於漏洞窮出、紛爭不斷、危及交易上之安全,
故經本會收集現有銀行業控管及貸放款流程之漏洞,
僅供  貴局酌參,並建請 貴局速謀防範對策。
貳、事實案例:以經紀業與地政士承辦不動產買賣案件為例:
一、依不動產之出賣人與買賣案件成交後,發生買受人或承辦人
〈經紀業或地政士〉於交易過程中,
無法明確及迅速得知出賣人確切的借貸金額;
此或為銀行業者不配合提供正確資訊,或在貸放的時間誤差下,
以致造成買受人需額外給付價金,使得取得房屋所有權,
或遲延取得所有權,甚至於無法取得出賣人所有權之過戶的權利
〈因出賣人之不動產被其他債權人先行查封〉。
二、當買受人憑藉新登記為買受人名義之不動產,
向銀行申辦貸款此貸款部份往往
屬於給付出賣人於本件買賣金之尾款,
但因銀行往往僅以形式上認定登紀名義人為其借款人,
而無視於此屬本買賣件之給付價金之一部,而應屬於出賣人之尾款,
即逕依買受人之指示,將貸款撥付買受人之帳戶或其指定之第三人,
此漏洞更往往是不法之詐騙集團所慣常使用之手法,
經常造成賣方不動產已過戶至買方,但卻拿不到尾款之交易糾紛。
三、買受人之代償手續往往因為銀行業者無法正確提供貸放金額
或時間誤差下,造成嚴重損失,且各家銀行之貸款〈包括信用卡、
車貸、一般消費貸款等〉資訊不夠透明,事權不統一,整合困難、
系統不一,造成買受人之付款條件不確定,
以致造成買受人嚴重損失,危害交易安全。
四、因為銀行業者本於業務之所需,使得出賣人之普通債權
〈信用卡債等等〉及最高限額抵押貸款之債務,
於買賣成交之過程中至過戶一直不停持續的發生,
且多數皆為連帶債務連帶擔保,
更造成買受人於本件買賣價金給付總額造成相當不確定,
此危害交易安全莫此為大,而銀行業者完全置身於外,
沒有盡到應有的社會責任,更令人百思不得其解。
參、建請辦法
煩請 貴局確實督促銀行業者確實配合合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者於承辦不動產買賣申貸案件時,注意下列各事項,
並建立各項“對策”及“統一標準”作業之流程:
一、建議貴局統一制定標準格式之「指定撥款委託書」,
並要求所管轄之銀行業者尊重委託人
與出賣人共同約定 訂定之協議,並特別注意貸款流向,
更要求銀行業者不能單方面同意配合妥協任一方之要求,
如同上述法律之分析,切不可任意為之,嚴重破壞契約神聖原則
〈當事人自主原則〉,尊重自由交易市場買賣雙方之意志。
二、煩請 貴局要求銀行業者針對不動產買賣案件應釐清貸款用途,
不得將買方貸款逕為撥付買方,因為不動產買賣之貸款案件中買方
〈即借款人〉雖為新所有權人取得不動產物權,但賣方
〈即原所有權人〉仍為買賣交易中之債權人,雖然賣方非借款人,
但銀行基於社會公義及維護交易之安定性,
有責任同時保障賣方之權益。
三、建議 貴局統一制定標準格式之「查詢貸款餘額證明書」
讓銀行業者提供合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者查詢賣方借貸餘額,
避免銀行敷衍或漏掉卡債車貸連帶保證債務危及買方付款安全。
四、對於房屋貸款案件,銀行業者有必要調查買方何時取得產權?
是否尚需給付賣方尾款?並統一之作業準則,
預防詐騙集團訛詐貸款。
肆、案例的法律分析
一、
〈一〉買受人因其債務給付之需求,向銀行業者借貸,
而設定抵押權,然抵押權之從屬性特性係指抵押權之發生、移轉、
消滅均應從屬於債權〈參照46台上1098〉分析如下:
1、成立上之從屬性:惟實務上已從寬解釋,
只須將來實行抵押權拍賣抵押物時,有被擔保之債權存在,
即為已足,於抵押權成立時,有無債權存在,
已非所問〈參照47台上535〉。
2、移轉上之從屬性:即抵押權須附隨於擔保債權,
始得讓與或為其他債權之擔保。
3、消滅上之從屬性:即抵押權所擔保之債權,如因清償、提存、
免除、混同等原因而全部消滅時,抵押權亦隨之消滅,
是為「消滅上之從屬性」。
故買受人與出`賣人之買賣契約,甚至於協議〈例如付款委託書〉
銀行業者當然有其必要,充分配合義無反顧,
毫無疑慮。
〈二〉司法實務
1、裁判字號:57年度台上字第1939
要 旨:抵押權不能離其抵押物所擔保之債權,而單獨存在。
本件上訴人之抵押權既因清償而歸消滅,
則在其係爭房屋第一順位之抵押權亦因失所附麗而不復存在。
又抵押為一種物權,非依民法或其他法律之規定不得創設,
縱令債務人口頭同意上訴人之第一順位抵押權仍舊存在,
但因上開抵押物鎖擔保之債權已受清償,抵押權亦歸消滅。
參考法條:民法757、870條
二、
〈一〉買受人向出賣人支付買賣價金,並向銀行業貸款給付之尾款,
此又與民法之利他契約〈第三人利益契約〉相似,
當事人以契約約定,債務人向第三人為給付,
其債權所生之債權直接歸屬於第三人之契約,
是為第三人利益契約。
例如甲〈買受人〉乙〈出賣人〉成立不動產買賣契約,
甲須支付買賣價金予乙,而約定丙〈銀行業者〉將其價金
〈尤其是貸款之尾款部分〉支付給乙,
而將新登記名義人甲之不動產設定抵押權於丙〈銀行業者〉,
但價金支付之義務仍屬於甲。故乙有向丙直接請求尾款價金
〈貸款〉之權利,
銀行業者又怎能任意而不受甲乙之協議之拘束呢
〈二〉司法實務
裁判字號:18年上字第298號
要 旨:以契約訂定向第三人為給付者,
其第三人直接取得請求給付之權,
若第三人已表示受其利益之意思,
當事人即不得就其契約變更或撤銷。
資料來源:最高法院判例要旨上冊〈民國16-87年民事部分〉第188頁
最高法院判例要旨上冊〈民國16-92年民事部分〉第182頁
正本:行政院金融監督管理委員會銀行局
副本:丁守中立委辦公室、行政院消費者保護委員會、
財團法人中華民國消費者文教基金會、內政部地政司、
中華民國銀行商業同業公會全國聯合會、
中華民國地政士公會全國聯合會
2006-08-23 15:33:35
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曾經辦過履約保證,很簡單安全放心,怎麼會扯的這麼複雜?

能不能舉履約保證造成受害實際案例?

會受害?除非是付款有問題或產權有問題或詐騙集團一方才會成受害者吧!

在此誤導消費者的到底是那一方?
2006-08-08 09:38:29
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蘋果日報95年8月6日E9版報導----買屋漏水控仲介未附說明書

住商不動產高雄澄清加盟店

仲介賣漏水屋未附說明書

住商不動產果真是國家級服務喔!


2006-08-06 12:13:29
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留下真實姓名身份證號地址,讓大家認識您這位英雄?否則不要再扯了。

即使留下真實姓名身份證號地址,我看他們也懶得告你。
2006-08-04 19:40:34
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住商不動產騙人的廣告】

這個用詞

已足以構成毀謗

住商為何只會在此進行詭辯

卻沒膽採取法律行動

建議住商不如採取實際行動

走進法院罷
2006-08-04 07:48:07
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為了維護交易的安全與秩序,住商不動產特別推出「買賣價金履約保證」,透過住商不動產簽約中心及安信建經公司及僑馥建經公司站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任,並由安信建經或僑馥建經給予保證書,為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關。

一、「買賣價金履約保證」

買賣價金履約保證其特色係在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性。目前住商不動產合作之僑馥建築經理公司、以及安信建經公司即是以這樣的流程規劃,提供消費者不動產交易安全新模式,強調真正能彰顯消費者與不動產經紀業權益的三項特點:

1. 本項交易安全係由與不動產經紀業無任何隸屬或投資關係的僑馥建築經理公司或安信建經公司全責管控,立場公正、鮮明並具專業素質。

2. 買賣價金係依信託法的規範分帳列管,價金的管理具透明化與獨立性,強化價金管理的公正性與安全性。
3. 物件承作條件寬廣,作業迅速具實務彈性,並將主導產權作業的地政士,納入整體交易安全規範的運作機制內,使其交易輔助人的角色更具公正與獨立性。

最後,再一次的感謝您的肯定和支持,住商不動產將竭盡心力迅速完成您交付的任務,真正讓您安心、放心,相信住商不動產必能成為您不動產買賣的最佳夥伴。
2006-08-04 01:27:46
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價金履約保證 特約專任地政士 值得信賴

住商'信義'中信'太平洋'永慶'21世紀'北區'東森'.......等8大品牌公司都有提供價金履約保證制度;及特約專任地政士,多年來成效斐然事實證明一切,請消費者多加利用保障交易安全就對了。

價金履約保證 值得信賴

價金履約保證 值得信賴

價金履約保證 值得信賴

2006-08-04 00:38:31
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住商不動產國家級服務?

真是大言不慚

你不羞

我還不願提呢

譬如

如此不專業及糟糕的住商不動產西門捷運加盟店

在處理台北市漢中街***號的店面時

竟然將屋主私人面積的地下室

當做公設在處理

原本是100多坪的店面

竟然主動將屋主的面積減少

公開以權狀52.85坪來出租處理

然後地下室竟是以公設分管協議書來說明

更不可思議的是這加盟店的店東

就住在這棟樓樓上


屋主如果發現仲介如此處理

可以依民法的侵權行為法

向受託仲介要求賠償委託期間租金的損

這果真是

住商不動產國家級服務?

假如如此的住商都可以稱作國家級服務

那假如我是某仲介公司

一定是世界級的服務了

2006-08-03 19:57:06
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住商不動產多年有成,榮獲經濟部頒發GSP 優良服務 認證 2006/7/28

住商不動產本著服務與熱忱,在房仲業耕耘多年,繼去年榮獲經濟部頒發特優總部評鑑之外,今年緊接著於 7/27號 再次榮獲經濟部頒發GSP優良服務認證(GSP是Good Service Practice的縮寫,中文的意思是「優良服務作業規範」,是針對商業服務業關於經營管理、服務品質及顧客滿意等的認證制度。) ,成為不動產經紀業唯一獲此殊榮者 。
住商不動產總經理林倩表示 ,追求卓越的服務品質一直是住商不動產持續努力的經營重點,透過此次GSP優良服務認證,住商不動產全省加盟店搭配總部,全面的審核服務作業標準,全面的檢視所有店頭的顧客經營及顧客滿意度,此次很榮幸的通過評審嚴格的評核,成為不動產經紀業唯一榮獲金牌服務 國家認證的GSP優良服務認證,除了給予住商不動產總部及全省加盟店一大鼓舞及榮耀外,住商不動產也將持續追求卓越的服務品質,以提供顧客最佳的滿意度為努力目標。




住商網站轉載

2006-08-03 14:43:11
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住商不動產國家級服務?

真是大言不慚

你不羞

我還不願提呢

譬如

如此不專業及糟糕的住商不動產西門捷運加盟店

在處理台北市漢中街***號的店面時

竟然將屋主私人面積的地下室

當做公設在處理

原本是100多坪的店面

竟然主動將屋主的面積減少

公開以權狀52.85坪來出租處理

然後地下室竟是以公設分管協議書來說明

更不可思議的是這加盟店的店東

就住在這棟樓樓上


屋主如果發現仲介如此處理

可以依民法的侵權行為法

向受託仲介要求賠償委託期間租金的損

這果真是

住商不動產國家級服務?
2006-08-03 13:58:48
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價金履約保證是保護買賣雙方,世界各先進國家包括台灣各大全國性知名優質房屋公司如:住商'信義'中信'太平洋'永慶'21世紀'北區'東森'都長期積極推動已大大降低消費者風險,使詐騙集團無計可施而轉往自售或無實施價金履約保證傳統作業模式房屋公司。其中【信託履約保證】更是由國家法律信託法保障,當信託履約保證存放價款之銀行倒閉時〈國外曾有案例〉信託之價金有信託法獨立保障該價款完整性不受銀行倒閉影響〈一般存款則無〉,故僑馥建築經理公司【信託履約保證】比一般銀行自辦價金履約保證更有保障公正。
住商不動產安全可靠
住商不動產安全可靠
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總幹事你很有慧根
講得頭頭是道
應該可以證明--成屋履約保證零風險
很有希望獲得
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在下已將新台幣壹億的獎金準備好了
歡迎你隨時來領
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住商不動產多年有成,榮獲經濟部頒發GSP 優良服務認證
2006/7/28

住商不動產本著服務與熱忱,在房仲業耕耘多年,繼去年榮獲經濟部頒發特優總部評鑑之外,今年緊接著於 7/27號 再次榮獲經濟部頒發GSP優良服務認證(GSP是Good Service Practice的縮寫,中文的意思是「優良服務作業規範」,是針對商業服務業關於經營管理、服務品質及顧客滿意等的認證制度。) ,成為不動產經紀業唯一獲此殊榮者 。
住商不動產總經理林倩表示 ,追求卓越的服務品質一直是住商不動產持續努力的經營重點,透過此次GSP優良服務認證,住商不動產全省加盟店搭配總部,全面的審核服務作業標準,全面的檢視所有店頭的顧客經營及顧客滿意度,此次很榮幸的通過評審嚴格的評核,成為不動產經紀業唯一榮獲金牌服務 國家認證的GSP優良服務認證,除了給予住商不動產總部及全省加盟店一大鼓舞及榮耀外,住商不動產也將持續追求卓越的服務品質,以提供顧客最佳的滿意度為努力目標。


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