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公平會可能會以『行業導正』來處理--信義房屋的履保零風險的廣告
『行業導正』意謂

大家普遍作錯事

所以不罰

經過公平會對某行業的某行為做出『行業導正』後

如有誰再犯同樣的錯---則罰

如公平會曾對房仲業使用斡旋金做出『行業導正』後

如有誰再不提供要約書供消費者選擇---則罰

如今公平會可能會順著信義的陳述意見書的內容--

大家都犯錯

所以希望公平會能以『行業導正』來處理

信義房屋的履保零風險的不實廣告


信義的陳述意見書的內容下次將完整上傳
2006-07-20 08:24:36
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其實信義自幾本身早就承認「成屋履約保證」非保證


補充陳述意見書〈三〉
陳述人 信義房屋股份有限公司 台北市大安區敦化南路2段97號10樓
法定代理人 周俊吉 同上
茲就 鈞會94年8月25日公參字第0940007152號函,
續補充陳述意見書事
壹、關於陳述人所推行「成屋履約保證」制度,
----------
二、------,倘 鈞會認為成屋履約保證不應只局限在價金之-----等,甚*****應全然符合民法保證之概念及規定*******,---------------



甚*****應全然符合民法保證之概念及規定*******
這句話已然說明--「成屋履約保證」非保證
2006-10-11 19:02:42
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以下是在下判斷公平會可能會以『行業導正』來處理--
信義房屋的履保零風險的廣告的依據

補充陳述意見書〈三〉
陳述人 信義房屋股份有限公司 台北市大安區敦化南路2段97號10樓
法定代理人 周俊吉 同上
茲就 鈞會94年8月25日公參字第0940007152號函,
續補充陳述意見書事
壹、關於陳述人所推行「成屋履約保證」制度,
是否涉有公平交易法第21條虛偽不實
或引人錯誤之表示或表徵之疑義:
一、所謂「虛偽不實」或「引人錯誤」,
參以 鈞會所訂定「對於公平交易法第21條案件之處理原則」
中第一章第五點及第六點:「本法第21條所稱虛偽不實,
係指表示或表徵與事實不符,
其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受,
而足以引起錯誤之認知或決定者。」
及「本法第21條所稱引人錯誤,係指表示或表徵與不論是否與事實相符,足以引起相當數量之一般或相關大眾之認知或決定者。」定有明文。對於有無虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵時,自應就具體情事
綜合相關資料予以判斷,而按上開處理原則第七點之規定,其標準即
以交易相對人之認知予以判斷,若係一般商品〈服務〉以一般大眾施
以普通注意力為準;專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準可參。
二、為落實不動產買賣交易之安全,陳述人於民國85年間首推「成屋
履約保證制度」,以保障雙方之權益。由於在此之前國內當時並無類
似之制度推行,故為使一般民眾認識「成屋履約保證」之內函,及願
意採用該制度以確保交易安全,陳述人特印製相關文宣以資推廣:
1.按85~87年間陳述人之所印製「安信成屋履約保證/安信建築經理公司/客戶須知」【附件十四】之說明篇即載有:「安信建築經理公司
參考美國施行已久的ESCROW制度,並因應國內市場交易情況,自行研
發出適合我們國情的『成屋履約保證制度』,由具公信力的銀行發給
保證書,保障買賣雙方價款安全,並透過專業的建築經理公司,站在
公正且專業第三人的立場,做好資金保管、監控及流程控管的責任,
如此一來,更能有效保障買賣雙方的權益。」對於「成屋履約保證」
之作業程序、買賣方的權益、遠離交易風險及客戶服務等項均有詳細
說明。
2.於87年後陳述人仍印有「成屋履約保證/信義房屋/客戶須知」之文
宣資料【附件十五】提供予交易之買賣雙方。
3.另,為使買賣方就「成屋履約保證」有正確的了解,陳述人於全省
各分店亦備有「安信成屋履約保證流承圖」、「安信成屋履約保證作
業系統圖」、「安信成屋履約保證體系簡圖」及「安信成屋履約保證
功能圖」等圖說資料【附件十六】,以便為交易雙方當場進行解說。
職故,基於上述諸多文件之提供及說明,對於不動產買賣雙方而言,
實無可能對「成屋履約保證」制度,造成錯誤之認知,況此制度係在
買賣雙方合意之情形下始予辦理,且買賣雙方均與安信建築經理股份
有限公司簽有代辦履約保證委任契約書,對於保證內容業明文予以約定,當無造成與民法保證契約或其他保證責任混淆之虞,自不待言。
三、查自陳述人於民國85年推出「成屋履約保證制度」,未幾,其他
多家不動產仲介業者,亦群起效尤,紛紛與銀行業者採取策略聯盟,
推出相仿之履約保證制度並蔚為風潮。而自推行以來,報章媒體更是
自多次就不動產仲介業者所推動之成屋履約保證內容、推行成效及影響,均有大幅之報導【附件十七】。因此,對於一般大眾非買賣雙方
之當事人而言,其多年來透由媒體大肆報導,實已就何謂「成屋履約
保證」有所認識,當不致以詞害意,且陳述人自推行該制度以來,即
稱以「成屋履約保證」之名迄今已近十年並未改變,亦無對履約保證
內容有何重大變革足認有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之情,何
來造成一般或相關大眾錯誤之認知或決定?
四、又自陳述人推行「成屋履約保證」制度迄今,或有中華民國土地
登記專業公會全聯會,或有同業等曾向 鈞會以陳述人於廣告中所載「信義房屋品質保證•免費全面銀行履約保證,交易零風險」、「履
約保證讓您購屋0風險」、「購屋交易0風險」等字樣,涉有廣告不實
,足使消費者陷於錯誤,造成誤判云云,提出檢舉。然查 鈞會對此
所為決議表示:「信義房屋所提出『成屋履約保證』制度是否對於減
少買賣雙方之風險有助益,在已有其他房屋仲介公司跟進之趨勢下,
由於國內現行法規尚無對『履約保證制度』有明確之定義,解釋上必
將分歧。為求消費者利益之保障,往後任何房屋仲介公司宣稱使用系
爭制度應將定義透明化,例如交易無法完成時買賣雙方之權益及房屋
仲介公司、建築經理公司保證銀行之責任範圍等,盡充分告知之義務
,使消費者對『履約保證制度』有所認識,不至於產生不當之待。」
、「行政院公平交易委員會於本〈二〉月二十四日第三八一次委員會議,討論信議房屋股份有限公司刊登『成屋履約保證』被檢舉廣告不實,違反公平交易法第二十一條乙案,認定本案純係標的物之瑕疵爭執,導致交易過程產生延宕,而非『成屋履約』保證之條件已完成,
自尚難據以認定系爭廣告有虛偽不實情形。惟為保障消費者權益,公
平會將函請信義房屋於爾後印製廣告時,應充分揭露『履約保證制度』之主要內容,尤其有關『物的瑕疵』部分更應說明清楚,以避免產生
類似糾紛。」【附件十八】本件情形與前開檢舉案之情形相似,均係
因陳述人於廣告刊登「成屋履約保證」所生爭議,據 鈞會於前案所
為決議意見,業認陳述人所為廣告並不構成虛偽不實之情形,併請
鈞會再為參酌。
貳、關於履約保證制度之檢討與修正評估
一、查自陳述人於民國85年推出「成屋履約保證制度」迄今,已近十年,期間加上其他不動產仲介業者仿效跟進,該制度在目前國內之運
作可謂相當成熟,依各不動產仲介業者之作法,主要在於確保買賣雙
方有關買賣價金之權益,包括買方無法順利取得房地時能收回已付款項,而賣方依約交付房地後能取得所有售屋款項至於物的瑕疵部分,
陳述人雖與其他仲介業者相同未將其列入保證範圍〈按陳述人之履約
保證書中明文將其排除〉,但陳述人對於一般所謂重大瑕疵,如「海
砂屋」或「鋼筋輻射屋」等,均明文於契約規範並課以賣方容認檢測
之義務,另對於漏水此屬於出賣人負擔之瑕疵擔保責任問題,陳述人
亦基於服務理念,提供漏水保固服務,對於交易安全之維護與保障,
不可謂不周。惟「成屋履約保證」究非保險契約,強調事故發生應即
理賠之即時性,其是非曲直時賴司法機關判斷,故於履約保證書中,
對於爭議較大之情形,遂約定待取得法院確定判決後,保證銀行始將
款項交付,亦係為確保糾紛解決免生爭議所致。
二、鑑於國內現行法規對於「成屋履約保證」尚乏明文,且該制度自
開辦至今已近十年早非陳述人所獨有,倘 鈞會認為成屋履約保證不
應只局限在價金之給付及買賣標的之交付,而應將其範圍擴大至所有
可能發生之情況,如物之瑕疵、權利瑕疵、給付遲延及違約賠償等,
甚應全然符合民法保證之概念及規定,按公平交易法第二十五條規定
,關於公平交易政策及法規擬定事項,亦屬 鈞會職掌之事項,準此,為符合上開期待, 鈞會實有就全體不動產仲介業進行行業導正之必要,否則,徒寄以主觀之期待,卻無任何明文之規範,不教而使之戰,恐令不動產仲介業者就原施行已久之成屋履約保證制度陷於混戰之中,且對消費者原有認知解構,進而衍生諸多買賣糾紛,反影響交易秩序及安定核諸上陳,墾請 貴會斟酌。
參綜上意見謹供 鈞會參酌
此致
公平交易委員會 公鑒

證據
附件十四安信成屋履約保證/安信建築經理公司/客戶須知文宣資料正本乙件
附件十五成屋履約保證/信義房屋/客戶須知之文宣資料
附件十六安信成屋履約保證流承圖安信成屋履約保證作業系統圖安信成屋履約保證體系簡圖及安信成屋履約保證功能圖等圖說資料
附件十七剪報資料影本
附件十八公平交易委員會資料庫查尋結果資料影本二件
陳述人信義房屋股份有限公司
法定代理人 周俊吉
中華民國九十四年十月 日


2006-09-11 15:12:58
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中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 函
會址:100台北市青島東路5號6樓之1
電話:02-23582535
傳真:02-23582536
受文者:行政院金融監督管理委員會銀行局
發文日期:中華民國95年3月23日
發文字號:房仲全聯字第95024號
速 別:最速件
密等及解密條件或保密期限:
附 件:
主旨:煩請 貴局確實督促銀行業者嚴控銀行貸放款流程,
並配合提供合法不動產仲介經紀業者及地政士業者便利,
正確之查詢賣方借貸資訊及買受人之餘額管道,並建立防弊之機制,
以保障消費權益請查照。
說明:
壹、
一、依據我國內政部統計94年全年度臺灣地區
不動產交易市場成交量高達44萬戶,包含成屋、預售及中古屋,
其中近七成以上之交易須委託銀行辦理抵押貸款手續,
此結果使銀行業獲利甚巨,讓銀行業之收益獨佔鰲頭,
不動產產業可謂功不可沒。
二、本會近年來迭接獲會員公司之強烈反應,
因銀行業者之本位主義及官僚作風固守默規,
經常發生銀行與消費者及銀行與仲介業者及地政士之配
和不符現狀需求,以致於漏洞窮出、紛爭不斷、危及交易上之安全,
故經本會收集現有銀行業控管及貸放款流程之漏洞,
僅供  貴局酌參,並建請 貴局速謀防範對策。
貳、事實案例:以經紀業與地政士承辦不動產買賣案件為例:
一、依不動產之出賣人與買賣案件成交後,發生買受人或承辦人
〈經紀業或地政士〉於交易過程中,
無法明確及迅速得知出賣人確切的借貸金額;
此或為銀行業者不配合提供正確資訊,或在貸放的時間誤差下,
以致造成買受人需額外給付價金,使得取得房屋所有權,
或遲延取得所有權,甚至於無法取得出賣人所有權之過戶的權利
〈因出賣人之不動產被其他債權人先行查封〉。
二、當買受人憑藉新登記為買受人名義之不動產,
向銀行申辦貸款此貸款部份往往
屬於給付出賣人於本件買賣金之尾款,
但因銀行往往僅以形式上認定登紀名義人為其借款人,
而無視於此屬本買賣件之給付價金之一部,而應屬於出賣人之尾款,
即逕依買受人之指示,將貸款撥付買受人之帳戶或其指定之第三人,
此漏洞更往往是不法之詐騙集團所慣常使用之手法,
經常造成賣方不動產已過戶至買方,但卻拿不到尾款之交易糾紛。
三、買受人之代償手續往往因為銀行業者無法正確提供貸放金額
或時間誤差下,造成嚴重損失,且各家銀行之貸款〈包括信用卡、
車貸、一般消費貸款等〉資訊不夠透明,事權不統一,整合困難、
系統不一,造成買受人之付款條件不確定,
以致造成買受人嚴重損失,危害交易安全。
四、因為銀行業者本於業務之所需,使得出賣人之普通債權
〈信用卡債等等〉及最高限額抵押貸款之債務,
於買賣成交之過程中至過戶一直不停持續的發生,
且多數皆為連帶債務連帶擔保,
更造成買受人於本件買賣價金給付總額造成相當不確定,
此危害交易安全莫此為大,而銀行業者完全置身於外,
沒有盡到應有的社會責任,更令人百思不得其解。
參、建請辦法
煩請 貴局確實督促銀行業者確實配合合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者於承辦不動產買賣申貸案件時,注意下列各事項,
並建立各項“對策”及“統一標準”作業之流程:
一、建議貴局統一制定標準格式之「指定撥款委託書」,
並要求所管轄之銀行業者尊重委託人
與出賣人共同約定 訂定之協議,並特別注意貸款流向,
更要求銀行業者不能單方面同意配合妥協任一方之要求,
如同上述法律之分析,切不可任意為之,嚴重破壞契約神聖原則
〈當事人自主原則〉,尊重自由交易市場買賣雙方之意志。
二、煩請 貴局要求銀行業者針對不動產買賣案件應釐清貸款用途,
不得將買方貸款逕為撥付買方,因為不動產買賣之貸款案件中買方
〈即借款人〉雖為新所有權人取得不動產物權,但賣方
〈即原所有權人〉仍為買賣交易中之債權人,雖然賣方非借款人,
但銀行基於社會公義及維護交易之安定性,
有責任同時保障賣方之權益。
三、建議 貴局統一制定標準格式之「查詢貸款餘額證明書」
讓銀行業者提供合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者查詢賣方借貸餘額,
避免銀行敷衍或漏掉卡債車貸連帶保證債務危及買方付款安全。
四、對於房屋貸款案件,銀行業者有必要調查買方何時取得產權?
是否尚需給付賣方尾款?並統一之作業準則,
預防詐騙集團訛詐貸款。
肆、案例的法律分析
一、
〈一〉買受人因其債務給付之需求,向銀行業者借貸,
而設定抵押權,然抵押權之從屬性特性係指抵押權之發生、移轉、
消滅均應從屬於債權〈參照46台上1098〉分析如下:
1、成立上之從屬性:惟實務上已從寬解釋,
只須將來實行抵押權拍賣抵押物時,有被擔保之債權存在,
即為已足,於抵押權成立時,有無債權存在,
已非所問〈參照47台上535〉。
2、移轉上之從屬性:即抵押權須附隨於擔保債權,
始得讓與或為其他債權之擔保。
3、消滅上之從屬性:即抵押權所擔保之債權,如因清償、提存、
免除、混同等原因而全部消滅時,抵押權亦隨之消滅,
是為「消滅上之從屬性」。
故買受人與出`賣人之買賣契約,甚至於協議〈例如付款委託書〉
銀行業者當然有其必要,充分配合義無反顧,
毫無疑慮。
〈二〉司法實務
1、裁判字號:57年度台上字第1939
要 旨:抵押權不能離其抵押物所擔保之債權,而單獨存在。
本件上訴人之抵押權既因清償而歸消滅,
則在其係爭房屋第一順位之抵押權亦因失所附麗而不復存在。
又抵押為一種物權,非依民法或其他法律之規定不得創設,
縱令債務人口頭同意上訴人之第一順位抵押權仍舊存在,
但因上開抵押物鎖擔保之債權已受清償,抵押權亦歸消滅。
參考法條:民法757、870條
二、
〈一〉買受人向出賣人支付買賣價金,並向銀行業貸款給付之尾款,
此又與民法之利他契約〈第三人利益契約〉相似,
當事人以契約約定,債務人向第三人為給付,
其債權所生之債權直接歸屬於第三人之契約,
是為第三人利益契約。
例如甲〈買受人〉乙〈出賣人〉成立不動產買賣契約,
甲須支付買賣價金予乙,而約定丙〈銀行業者〉將其價金
〈尤其是貸款之尾款部分〉支付給乙,
而將新登記名義人甲之不動產設定抵押權於丙〈銀行業者〉,
但價金支付之義務仍屬於甲。故乙有向丙直接請求尾款價金
〈貸款〉之權利,
銀行業者又怎能任意而不受甲乙之協議之拘束呢
〈二〉司法實務
裁判字號:18年上字第298號
要 旨:以契約訂定向第三人為給付者,
其第三人直接取得請求給付之權,
若第三人已表示受其利益之意思,
當事人即不得就其契約變更或撤銷。
資料來源:最高法院判例要旨上冊〈民國16-87年民事部分〉第188頁
最高法院判例要旨上冊〈民國16-92年民事部分〉第182頁
正本:行政院金融監督管理委員會銀行局
副本:丁守中立委辦公室、行政院消費者保護委員會、
財團法人中華民國消費者文教基金會、內政部地政司、
中華民國銀行商業同業公會全國聯合會、
中華民國地政士公會全國聯合會


2006-08-23 15:31:46
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留下真實姓名身份證號地址,讓大家認識您這位英雄?否則不要再扯了。

即使留下真實姓名身份證號地址,我看他們也懶得告你。
2006-08-04 19:45:01
上傳的IP地址 :218.175.59.173     回覆本文
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住商不動產騙人的廣告】

這個用詞

已足以構成毀謗

住商為何只會在此進行詭辯

卻沒膽採取法律行動

建議住商不如採取實際行動

走進法院罷
2006-08-04 07:49:03
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.......詳全文

何謂簽證(交易鑑證)、履約保證?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
簽證(交易鑑證):為保證買、賣雙方能確實履行銀貨兩訖(一手交錢、一手交產權),委由買賣雙方認同之公正第三者(如:建築經理公司、律師等)控管交易之相關證件及價金,以確保不動產交易過程中買、賣雙方之權益。 .......詳全文

履約保證是否保障交易過程中「物」之瑕疵?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
目前履約保證的範圍主要界定在「收付款之安全保證」。物之瑕疵擔保不在履約保證擔保範圍內。 .......詳全文

有哪些款項可從履約保證專戶中支出?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
根據「代辦履約保證委任契約書」所載:買賣雙方同意專戶可代賣方支付: 1.土地增值稅及相關稅費 2.賣方之仲介服務費 3.清償原貸款所需款項(產權過戶到買方名下後)。 .......詳全文

何謂履約保證?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
「履約保證」是買賣雙方將買賣價金存入銀行專戶保管,銀行發放保證書給買賣雙方,由銀行或銀行委任之公正第三人(如:建築經理公司)協助銀行進行相關證件及價金之控管,在交屋時,一手交產權予買方,一手交錢予賣方 .......詳全文

辦理成屋履約保證,我賣屋的屋款必須存在履約保證專戶內,請問有無計算利息?利率是多少?當利率波動時如何處理?在專戶存款是否有最高金額的限制?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
專戶存款依其存入專戶天數之長短計息,利率是以保證銀行當期牌告活期儲蓄存款年利率為準,當利率有波動時則隨同調整。存入專戶之金額無最高金額之限制。 .......詳全文

我只想採用履約保證部份程序(即簽約、用印、完稅、交屋其中某些項目),請問可以辦理履約保證嗎?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
履約保證最主要之意義在於保障買賣雙方交易之安全,希望整個買賣交易過程能安全無虞。因此無法實施部份程序之履約保證。 .......詳全文

我要付多少錢才能加入信義房屋的成屋履約保證服務?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
目前透過信義房屋仲介成交的客戶不用負擔任何費用,所需費用均由信義房屋支付。 .......詳全文

採用成屋履約保證的成屋買賣,在進行代書流程當中,若發生買方違約時,履約保證將如何保障賣方權益?
(路徑:/ 常見問題 / 買屋常見問題 / 如何順利成交 / 履約保證)
1.買方違約時,於賣方進行合法程序催告中,買賣雙方若達成協議,保證銀行依雙方協議處理專戶之款項。 2.買方若在過戶前發生違約,賣方完成合法程序催告買方履約及函告解約確定後,保證銀行會將買方已付之價金交 .......詳全文

2006-08-04 01:21:57
上傳的IP地址 :218.175.70.51     回覆本文
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二、鑑於國內現行法規對於「成屋履約保證」尚乏明文,

且該制度自開辦至今已近十年早非陳述人所獨有,

倘 鈞會認為成屋履約保證

不應只局限在價金之給付及買賣標的之交付,

而應將其範圍擴大至所有可能發生之情況,

如物之瑕疵、權利瑕疵、給付遲延及違約賠償等,

甚應全然符合民法保證之概念及規定,

按公平交易法第二十五條規定,

關於公平交易政策及法規擬定事項,

亦屬 鈞會職掌之事項,

準此,為符合上開期待,

鈞會實有就全體不動產仲介業進行行業導正之必要,

否則,徒寄以主觀之期待,

卻無任何明文之規範,

不教而使之戰,

恐令不動產仲介業者

就原施行已久之成屋履約保證制度陷於混戰之中,

且對消費者原有認知解構,

進而衍生諸多買賣糾紛,

反影響交易秩序及安定核諸上陳,

墾請 貴會斟酌。

參綜上意見謹供 鈞會參酌

此致

公平交易委員會 公鑒



【證據】

附件十四:「安信成屋履約保證/客戶須知」文宣資料正本乙件。

附件十五:「成屋履約保證/信義房屋/客戶須知」之文宣資料。

附件十六:「安信成屋履約保證流承圖」、

「安信成屋履約保證作業系統圖」、

「安信成屋履約保證體系簡圖」及

「安信成屋履約保證功能圖」等圖說資料。

附件十七:剪報資料影本。

附件十八:「公平交易委員會資料庫查尋結果」資料影本二件。

陳述人信義房屋股份有限公司

法定代理人 周俊吉

中華民國九十四年十月 日


2006-07-28 13:15:52
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貳、關於履約保證制度之檢討與修正評估

一、查自陳述人於民國85年推出「成屋履約保證制度」迄今,

已近十年,

期間加上其他不動產仲介業者仿效跟進,

該制度在目前國內之運作可謂相當成熟,

依各不動產仲介業者之作法,

主要在於確保買賣雙方有關買賣價金之權益,

包括買方無法順利取得房地時能收回已付款項,

而賣方依約交付房地後能取得所有售屋款項至於物的瑕疵部分,

陳述人雖與其他仲介業者相同未將其列入保證範圍

〈按陳述人之履約保證書中明文將其排除〉,

但陳述人對於一般所謂重大瑕疵,

如「海砂屋」或「鋼筋輻射屋」等,

均明文於契約規範並課以賣方容認檢測之義務,

另對於漏水此屬於出賣人負擔之瑕疵擔保責任問題,

陳述人亦基於服務理念,

提供漏水保固服務,

對於交易安全之維護與保障,

不可謂不周。

惟「成屋履約保證」究非保險契約,

強調事故發生應即理賠之即時性,

其是非曲直時賴司法機關判斷,

故於履約保證書中,

對於爭議較大之情形,

遂約定待取得法院確定判決後,

保證銀行始將款項交付,

亦係為確保糾紛解決免生爭議所致。

未完

下續

2006-07-26 15:20:14
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四、又自陳述人推行「成屋履約保證」制度迄今,

或有中華民國土地登記專業公會全聯會,

或有同業等曾向 鈞會以陳述人於廣告中所載

「信義房屋品質保證•免費全面銀行履約保證,交易零風險」、

「履約保證讓您購屋0風險」、

「購屋交易0風險」等字樣,

涉有廣告不實,

足使消費者陷於錯誤,

造成誤判云云,

提出檢舉。然查 鈞會對此所為決議表示:

「信義房屋所提出『成屋履約保證』制度

是否對於減少買賣雙方之風險有助益,

在已有其他房屋仲介公司跟進之趨勢下,

由於國內現行法規尚無對『履約保證制度』有明確之定義,

解釋上必將分歧。為求消費者利益之保障,

往後任何房屋仲介公司宣稱使用系爭制度應將定義透明化,

例如交易無法完成時買賣雙方之權益及房屋仲介公司、

建築經理公司保證銀行之責任範圍等,

盡充分告知之義務,

使消費者對『履約保證制度』有所認識,

不至於產生不當之期待。」、

「行政院公平交易委員會於

本〈二〉月二十四日第三八一次委員會議,

討論信議房屋股份有限公司刊登『成屋履約保證』被檢舉廣告不實,

違反公平交易法第二十一條乙案,

認定本案純係標的物之瑕疵爭執,

導致交易過程產生延宕,

而非『成屋履約』保證之條件已完成,

自尚難據以認定系爭廣告有虛偽不實情形。

惟為保障消費者權益,

公平會將函請信義房屋於爾後印製廣告時,

應充分揭露『履約保證制度』之主要內容,

尤其有關『物的瑕疵』部分更應說明清楚,以避免產生類似糾紛。」

【附件十八】本件情形與前開檢舉案之情形相似,

均係因陳述人於廣告刊登「成屋履約保證」所生爭議,

據 鈞會於前案所為決議意見,

業認陳述人所為廣告並不構成虛偽不實之情形,

併請 鈞會再為參酌。
2006-07-23 19:11:32
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二、為落實不動產買賣交易之安全,

陳述人於民國85年間首推「成屋履約保證制度」,

以保障雙方之權益。

由於在此之前國內當時並無類似之制度推行,

故為使一般民眾認識「成屋履約保證」之內函,

及願意採用該制度以確保交易安全,

陳述人特印製相關文宣以資推廣:

1.按85~87年間陳述人之所印製

「安信成屋履約保證/安信建築經理公司/客戶須知」【附件十四】

之說明篇即載有:

「安信建築經理公司參考美國施行已久的ESCROW制度,

並因應國內市場交易情況,

自行研發出適合我們國情的『成屋履約保證制度』,

由具公信力的銀行發給保證書,

保障買賣雙方價款安全,

並透過專業的建築經理公司,

站在公正且專業第三人的立場,

做好資金保管、監控及流程控管的責任,

如此一來,

更能有效保障買賣雙方的權益。」

對於「成屋履約保證」之作業程序、

買賣方的權益、

遠離交易風險及客戶服務等項均有詳細說明。


2.於87年後陳述人仍印有「成屋履約保證/信義房屋/客戶須知」

之文宣資料【附件十五】提供予交易之買賣雙方。


3.另,

為使買賣方就「成屋履約保證」有正確的了解,

陳述人於全省各分店亦備有「安信成屋履約保證流承圖」、

「安信成屋履約保證作業系統圖」、

「安信成屋履約保證體系簡圖」及

「安信成屋履約保證功能圖」等圖說資料【附件十六】,

以便為交易雙方當場進行解說。


職故,

基於上述諸多文件之提供及說明,

對於不動產買賣雙方而言,

實無可能對「成屋履約保證」制度

造成錯誤之認知,

況此制度係在買賣雙方合意之情形下始予辦理,

且買賣雙方均與

安信建築經理股份有限公司簽有代辦履約保證委任契約書,

對於保證內容業明文予以約定,

當無造成與民法保證契約或其他保證責任混淆之虞,

自不待言。


三、查自陳述人於民國85年推出「成屋履約保證制度」,

未幾,

其他多家不動產仲介業者,

亦群起效尤,

紛紛與銀行業者採取策略聯盟,

推出相仿之履約保證制度並蔚為風潮。

而自推行以來,

報章媒體更是自多次就不動產仲介業者所推動之成屋履約保證內容、

推行成效及影響,

均有大幅之報導【附件十七】。

因此,對於一般大眾非買賣雙方之當事人而言,

其多年來透由媒體大肆報導,

實已就何謂「成屋履約保證」有所認識,

當不致以詞害意,且陳述人自推行該制度以來,

即稱以「成屋履約保證」之名迄今已近十年並未改變,

亦無對履約保證內容有何重大變革足認有虛偽不實或引人錯誤之之情,

何來造成一般或相關大眾錯誤之認知或決定?
2006-07-23 08:46:15
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由於信義房屋的補充陳述意見書又臭又長

因此將分七次上傳


補充陳述意見書〈三〉

陳述人 信義房屋股份有限公司

台北市大安區敦化南路2段97號10樓

法定代理人 周俊吉

同上

茲就 鈞會94年8月25日公參字第0940007152號函,

續補充陳述意見書事

壹、關於陳述人所推行「成屋履約保證」制度,

是否涉有公平交易法第21條虛偽不實

或引人錯誤之表示或表徵之疑義:

一、所謂「虛偽不實」或「引人錯誤」,

參以 鈞會所訂定「對於公平交易法第21條案件之處理原則」

中第一章第五點及第六點:

「本法第21條所稱虛偽不實,

係指表示或表徵與事實不符,

其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受,

而足以引起錯誤之認知或決定者。」

及「本法第21條所稱引人錯誤,

係指表示或表徵與不論是否與事實相符,

足以引起相當數量之一般或相關大眾之認知或決定者。」

定有明文。

對於有無虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵時,

自應就具體情事綜合相關資料予以判斷,

而按上開處理原則第七點之規定,

其標準即以交易相對人之認知予以判斷,

若係一般商品〈服務〉以一般大眾施以普通注意力為準;

專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準可參。
2006-07-22 20:45:43
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