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信義房屋希望公平會手下留情同時托一些同業一起........
補充陳述意見書〈二〉
陳述人 信義房屋仲介股份有限公司 台北市大安區敦
化南路2段97號10樓
法定代理人 周俊吉 同上

為覆 鈞會94年8月25日公參字第0940007152號函,暨補充陳述意見事:

壹、 關於「成屋履約保證」之範圍及內容:

一、………………………………

二、………………………………

三、茲就 鈞會於旨揭書函第二項第〈二〉點所提疑義,說明如下:

〈一〉有關「賣方履約保證書第2條第2款規定,銀行保證

責任範圍僅及於前述『買方已支付之價金』,而非買賣之

總價金,如何落實履約保證?又規定賣方必須取得返還標

的物之確定判決,而非先行繳付買方其餘價金,再以保證

銀行名義代位請求權,如何符合一般人對『保證』之認

知?」等問題:

1•揆諸賣方履約保證書第2條第2款所載:「買賣標的物

之產權移轉後,若貸款核撥前,買方未能如期履行支付價

金之義務,經合法程序催告,解除契約,沒收已付價金並

經台端取得請求返還標的物之確定判決時,本行即將買方

依買賣合約已支付之買賣價金交予台端。」可知,該條款

所約定銀行之保證責任係以買方違約經合法程序催告解除

契約為前提,換言之,買賣契約既經解除,賣方自無要求

買方繼續履行契約給付其餘價金之權利,此所涉為回復原

狀及違約賠償之問題,即就買方已支付價金部分予以處

理,與買賣總價金無關。

……………………………..

陳述人:信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人 周俊吉

中華民國94年9月 日
2005-12-22 07:35:35
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中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 函
會址:100台北市青島東路5號6樓之1
電話:02-23582535
傳真:02-23582536
受文者:行政院金融監督管理委員會銀行局
發文日期:中華民國95年3月23日
發文字號:房仲全聯字第95024號
速 別:最速件
密等及解密條件或保密期限:
附 件:
主旨:煩請 貴局確實督促銀行業者嚴控銀行貸放款流程,
並配合提供合法不動產仲介經紀業者及地政士業者便利,
正確之查詢賣方借貸資訊及買受人之餘額管道,並建立防弊之機制,
以保障消費權益請查照。
說明:
壹、
一、依據我國內政部統計94年全年度臺灣地區
不動產交易市場成交量高達44萬戶,包含成屋、預售及中古屋,
其中近七成以上之交易須委託銀行辦理抵押貸款手續,
此結果使銀行業獲利甚巨,讓銀行業之收益獨佔鰲頭,
不動產產業可謂功不可沒。
二、本會近年來迭接獲會員公司之強烈反應,
因銀行業者之本位主義及官僚作風固守默規,
經常發生銀行與消費者及銀行與仲介業者及地政士之配
和不符現狀需求,以致於漏洞窮出、紛爭不斷、危及交易上之安全,
故經本會收集現有銀行業控管及貸放款流程之漏洞,
僅供  貴局酌參,並建請 貴局速謀防範對策。
貳、事實案例:以經紀業與地政士承辦不動產買賣案件為例:
一、依不動產之出賣人與買賣案件成交後,發生買受人或承辦人
〈經紀業或地政士〉於交易過程中,
無法明確及迅速得知出賣人確切的借貸金額;
此或為銀行業者不配合提供正確資訊,或在貸放的時間誤差下,
以致造成買受人需額外給付價金,使得取得房屋所有權,
或遲延取得所有權,甚至於無法取得出賣人所有權之過戶的權利
〈因出賣人之不動產被其他債權人先行查封〉。
二、當買受人憑藉新登記為買受人名義之不動產,
向銀行申辦貸款此貸款部份往往
屬於給付出賣人於本件買賣金之尾款,
但因銀行往往僅以形式上認定登紀名義人為其借款人,
而無視於此屬本買賣件之給付價金之一部,而應屬於出賣人之尾款,
即逕依買受人之指示,將貸款撥付買受人之帳戶或其指定之第三人,
此漏洞更往往是不法之詐騙集團所慣常使用之手法,
經常造成賣方不動產已過戶至買方,但卻拿不到尾款之交易糾紛。
三、買受人之代償手續往往因為銀行業者無法正確提供貸放金額
或時間誤差下,造成嚴重損失,且各家銀行之貸款〈包括信用卡、
車貸、一般消費貸款等〉資訊不夠透明,事權不統一,整合困難、
系統不一,造成買受人之付款條件不確定,
以致造成買受人嚴重損失,危害交易安全。
四、因為銀行業者本於業務之所需,使得出賣人之普通債權
〈信用卡債等等〉及最高限額抵押貸款之債務,
於買賣成交之過程中至過戶一直不停持續的發生,
且多數皆為連帶債務連帶擔保,
更造成買受人於本件買賣價金給付總額造成相當不確定,
此危害交易安全莫此為大,而銀行業者完全置身於外,
沒有盡到應有的社會責任,更令人百思不得其解。
參、建請辦法
煩請 貴局確實督促銀行業者確實配合合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者於承辦不動產買賣申貸案件時,注意下列各事項,
並建立各項“對策”及“統一標準”作業之流程:
一、建議貴局統一制定標準格式之「指定撥款委託書」,
並要求所管轄之銀行業者尊重委託人
與出賣人共同約定 訂定之協議,並特別注意貸款流向,
更要求銀行業者不能單方面同意配合妥協任一方之要求,
如同上述法律之分析,切不可任意為之,嚴重破壞契約神聖原則
〈當事人自主原則〉,尊重自由交易市場買賣雙方之意志。
二、煩請 貴局要求銀行業者針對不動產買賣案件應釐清貸款用途,
不得將買方貸款逕為撥付買方,因為不動產買賣之貸款案件中買方
〈即借款人〉雖為新所有權人取得不動產物權,但賣方
〈即原所有權人〉仍為買賣交易中之債權人,雖然賣方非借款人,
但銀行基於社會公義及維護交易之安定性,
有責任同時保障賣方之權益。
三、建議 貴局統一制定標準格式之「查詢貸款餘額證明書」
讓銀行業者提供合法不動產仲介經紀業者
及地政士業者查詢賣方借貸餘額,
避免銀行敷衍或漏掉卡債車貸連帶保證債務危及買方付款安全。
四、對於房屋貸款案件,銀行業者有必要調查買方何時取得產權?
是否尚需給付賣方尾款?並統一之作業準則,
預防詐騙集團訛詐貸款。
肆、案例的法律分析
一、
〈一〉買受人因其債務給付之需求,向銀行業者借貸,
而設定抵押權,然抵押權之從屬性特性係指抵押權之發生、移轉、
消滅均應從屬於債權〈參照46台上1098〉分析如下:
1、成立上之從屬性:惟實務上已從寬解釋,
只須將來實行抵押權拍賣抵押物時,有被擔保之債權存在,
即為已足,於抵押權成立時,有無債權存在,
已非所問〈參照47台上535〉。
2、移轉上之從屬性:即抵押權須附隨於擔保債權,
始得讓與或為其他債權之擔保。
3、消滅上之從屬性:即抵押權所擔保之債權,如因清償、提存、
免除、混同等原因而全部消滅時,抵押權亦隨之消滅,
是為「消滅上之從屬性」。
故買受人與出`賣人之買賣契約,甚至於協議〈例如付款委託書〉
銀行業者當然有其必要,充分配合義無反顧,
毫無疑慮。
〈二〉司法實務
1、裁判字號:57年度台上字第1939
要 旨:抵押權不能離其抵押物所擔保之債權,而單獨存在。
本件上訴人之抵押權既因清償而歸消滅,
則在其係爭房屋第一順位之抵押權亦因失所附麗而不復存在。
又抵押為一種物權,非依民法或其他法律之規定不得創設,
縱令債務人口頭同意上訴人之第一順位抵押權仍舊存在,
但因上開抵押物鎖擔保之債權已受清償,抵押權亦歸消滅。
參考法條:民法757、870條
二、
〈一〉買受人向出賣人支付買賣價金,並向銀行業貸款給付之尾款,
此又與民法之利他契約〈第三人利益契約〉相似,
當事人以契約約定,債務人向第三人為給付,
其債權所生之債權直接歸屬於第三人之契約,
是為第三人利益契約。
例如甲〈買受人〉乙〈出賣人〉成立不動產買賣契約,
甲須支付買賣價金予乙,而約定丙〈銀行業者〉將其價金
〈尤其是貸款之尾款部分〉支付給乙,
而將新登記名義人甲之不動產設定抵押權於丙〈銀行業者〉,
但價金支付之義務仍屬於甲。故乙有向丙直接請求尾款價金
〈貸款〉之權利,
銀行業者又怎能任意而不受甲乙之協議之拘束呢
〈二〉司法實務
裁判字號:18年上字第298號
要 旨:以契約訂定向第三人為給付者,
其第三人直接取得請求給付之權,
若第三人已表示受其利益之意思,
當事人即不得就其契約變更或撤銷。
資料來源:最高法院判例要旨上冊〈民國16-87年民事部分〉第188頁
最高法院判例要旨上冊〈民國16-92年民事部分〉第182頁
正本:行政院金融監督管理委員會銀行局
副本:丁守中立委辦公室、行政院消費者保護委員會、
財團法人中華民國消費者文教基金會、內政部地政司、
中華民國銀行商業同業公會全國聯合會、
中華民國地政士公會全國聯合會
2006-08-23 15:33:06
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2005-12-26 18:19:04
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補充
上面是在下誤觸鍵盤所致
更正為此篇文章

補充陳述意見書〈三〉
陳述人 信義房屋仲介股份有限公司 台北市大安區敦
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法定代理人 周俊吉 同上

茲就 鈞會94年8月25日公參字第0940007152號函,
續補充陳述意見事:

壹、 關於陳述人所推行「成屋履約保證」制度是否涉及有公平交易法第21條虛偽不實或引人錯誤之表示或
表徵之疑義:

一、………………………………

二、………………………………

三、--------------------------------------

四、--------------------------------------


貳、關於「成屋履約保證」之檢討與修正評估:

一、………………………………

二、鑑於……………………………………………………..

………………………………………………………………,

準此,為符合上開期待, 鈞會實有就全體不動產仲介

業進行行業導正,否則徒寄以主觀之期待,卻無任何明文

之規範,不教而使之戰,恐令不動產仲介業者就原施行已

久之「成屋履約保證」制度陷於混戰之中,且對消費者原

有認知解構,進而衍生諸多買賣糾紛反影響交易秩序及安

定。

陳述人:信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人 周俊吉

中華民國94年10月 日
2005-12-22 08:02:14
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